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 興富發:看好台商回流商機 5年蓋30棟商辦  2019.06.10

興富發建設董事長鄭志隆今天在股東會後記者會表示,看好台商回流商辦市場,尤其有捷運連結的新北、桃園工業區商辦市場,5年內將在全台推出30棟商辦大樓。

鄭志隆指出,內需商業辦公大樓需求其實很大,像台北市敦化南路很多舊辦公大樓,機能已不符現實需求,只因台北新商辦大樓供給不足,所以才未搬遷;加上美中貿易戰引發台商回流潮,台北商辦大樓更顯不足。

他說,台北市南港路2、3段也有工業區,但因都市發展,名為工業區卻已不適合真的當工業區使用,且政府已放寬當地工業區土地使用限制,改為住宅區或商業區。因此,新的商辦大樓只能選擇新北、桃園工業區這類土地價格相對便宜,又有捷運連結,交通便利的地點。

他認為,不只商辦大樓,廠房需求也會增加,政府已積極提高工業區容積率,以利興建商辦大樓,至於南部的商辦大樓地點,因地價較北部便宜,直接選在商業區興建即可。

他表示,明年總統大選的確會把媒體所有的關注都吸引過去,建案少了媒體曝光量,極可能降低看房的人潮,但會看房子的人就是有高度意願購買者,所以明年房市還是看好。

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 A7新市鎮藝術超值宅 2字頭房價吸引青年購屋  2019.06.10
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位於大林口地區的A7新市鎮是這兩年討論度非常高的房市熱區,由於規劃完善,加上房價僅2字頭,吸引大量年輕首購族選擇在此成家。也由於大量建商投入在此推案,從地段到產品規劃,無不設法突顯本身的特色。其中位於文化一路的預售案「根津苑」,交通機能以步行約10分鐘到機捷A7體育大學站,成為鬧中取靜的住宅。更採日式現代風格,社區外觀以日式俐落線條分割搭配格柵,讓建築融入自然環境、人文相互連接,如同向日本建築大師隈研吾的「負建築」理論致敬。

為了打造文藝氛圍、提昇居住品質,專案經理表示,根津苑的建築風格,便是向日本建築大師隈研吾致敬,承接思想,從繁華到寧靜,讓藝術自然而生。建築外觀與公設設計皆以日本根津美術館為發想的啟點,大廳挑高8.5米,放置大型金屬雕塑藝術品於大廳,特別請到施承澤、黃沛瀅匠師專屬打造藝術質感,還有健身房、兒童遊戲室、多功能室、交誼閱覽室等多樣實用公共設施,交誼廰內另設有吧台。規劃228戶,坪數適中舒適合宜,建商表示,戶數單層3~5戶,格局完整,樑柱大多外露,多數衛浴有對外開窗24~27坪規劃2、3房為主。

由於位在機捷正核心,交通具有高效率的特色,專案表示,步行約10分鐘便可以到機捷A7體育大學站、開車車程約4分鐘可到A8長庚醫院生活圈、10分鐘到A9林口生活圈,約6分鐘可上國道1號林口交流道,斜對面公園4700坪,滯洪池公園旁保有永久棟距,視野寬闊無限、無需擔心採光問題。專案表示,「根津苑」位於商業區第1排,享受商業區採買便利,也同時享有安靜的居住環境,基地斜對面,周邊便是興富發集團、欣巴巴、竹城等知名建商的基地,未來街廓的價值將可以大幅度的升級。

對於建材的要求,專案表示,包括設置One Touch開關、電子鎖、電動曬衣架,而衛浴多數有對外開窗,全室包含五金皆是TOTO品牌,明鏡設有觸碰燈源,開啟後有30分鐘的除霧功能。廚房配備林內落地式烘碗機及抽油煙機、伸縮龍頭、水槽感應燈、水槽下方有防水墊等。為了鼓勵青年購買好宅,並且推出工程零付款、5 %低首付的方案。希望讓首購族、小家庭乃至於首次換屋的民眾都可以輕鬆圓夢。

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 2022年起新增「5座101」商辦空間 居高不下的商辦租金可望下修  2019.06.10

CBRE世邦魏理仕4日發布2019上半年不動產投資市場概況,世邦魏理仕資深董事陳頌民表示,整個台北市商辦市場的空置率大概在5.5%左右,為過去18年來的新低,預期未來空置率仍然會持續往下走,也因此讓商辦租金持續升高,但從2022年到2027年,台北市將陸續新增28.4萬坪的商辦新供給,相當於5座台北101大樓的商辦空間,到時候勢必讓商辦租金有下修空間。

 

陳頌民表示,過去十年,台北市的B辦,大部分的大樓都比較老舊,缺乏提升租金誘因,因此租金比較持平,在2019年第1季的平均租金來到每坪1772元,但是A辦以及頂級大樓的A+辦,租金就呈現一路往上漲,在2019年第1季,台北市A辦平均租金為每坪2735元,A+辦平均則高達3404元,原因就在於整體市場的供給非常有限。

 

 

陳頌民表示,2018年雖有幾個指標標的物完工,例如信義區的南山廣場和聯合報大樓,另外民生東路和建國北路口,也有一棟國泰民生建國大樓,但在未來三年內,台北市中心新供給持續短缺,商辦空置率將持續下探,預估到今年底,A辦空置率僅5.4%,B辦更將低到3.3%,所以整體商辦租金,預估仍有上漲空間。

 

但這樣子供不應求的情況,將在3年後有所改變。陳頌民分析,從2019年到2021年,全台北市新增的商辦供給只有1千坪,但在2022年到2024年,包括台北車站周邊、信義計畫區和南港在內,台北市將一口氣增加17.2萬坪的商辦新供給,相當於3座台北101大樓的商辦空間,到了2025年至2027年,還將新增11.2萬坪的供給,也超過2座台北101大樓的商辦空間。

 

陳頌民說,2004年底,台北101正式啟用,當時信義區商辦市場新增了5萬多坪,就把整個市場租金,大幅下調到每坪2千元左右水準,因此從2022年到2024年的新供給出來之後,估計就會開始出現商辦「搶客戶」情形,甚至會「提前預租」,到時候勢必讓目前居高不下的商辦租金,有下修空間。

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 實價登錄北屯領軍 台中5月交易量創41月新高  2019.06.10

六都今年5月的「建物買賣轉移棟數」溫和成長,月增14.9%,其中台中市交易量達4,141棟,創下41個月來新高,以北屯、西屯及北區交易量最多。房仲分析,台中建設話題不斷,鐵路高架化、捷運綠線等都帶動房市買氣,目前房價成上漲趨勢。

台中北屯區去年推案暴增,今年329檔期表現不凡。據107年10月份的大台中房市月報指出,台中去年8月核發建照量有1704戶,其中有將近1千戶集中在北屯,建商來勢洶洶。

自從台74線快速道路完工後,北屯通往市區更加便利,市中心也向外擴張,「台鐵高架化」及「捷運綠線」雙軌利多,及中科、經貿園區帶來大量工作機會,也帶動北屯房屋買氣。

當地房仲曾表示,北屯區低總價、低單價,且離市區近、機能又好,比起其他區更獲得首購族青睞,目前以23-46坪、總價500萬-1000萬之間的建物為市場主力產品。據永慶房屋實價登錄資料,台中市北屯區住宅平均要價20萬,電梯大樓平均單價18.5萬,公寓平均單價15.6萬,房價無論是跟上個月比獲去年同期相比,皆呈現3-9%的成長趨勢。

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 林志玲看房眼光也精準 同社區都賠售唯獨她小賺出場  2019.06.10

第一名模林志玲近日宣布閃婚,和37歲日本男團「EXILE」AKIRA閃婚,震驚兩岸三地娛樂圈,不少人稱讚兩人是「金童玉女」,並紛紛獻上祝福。事實上,志玲姐姐眼光一向獨到,投資房地產也非常精準,她在2018年售出於牯嶺街豪宅「力麒麒御」,持有兩年小賺400萬元出場,也是該社區住宅轉手,唯一賺錢的住戶。

志玲姊姊2016年5月以總價1.57億元購入位於牯嶺街豪宅「力麒麒御」算是超低價入手,扣除4個車位,每個以300萬元估算,每坪僅88.18萬元,不過為毛胚屋。

志玲姐姐買進之後力麒麒御,卻傳出豪宅社區一共有四戶皆以賠售出場,成交單價都在百萬以下;其中,15樓戶賠了1,120萬元,14樓戶今年8月交易更賠了2,907萬元,另外兩筆分別了288萬、450萬元。

據悉,林志玲2018年初她委託房仲出售,一度傳出她以1.3億元賠售,實價資料卻揭露她以1.61億元賣出,以1.61億元出售,每坪89.4萬元,較當初取得成本小賺400萬元。

另外,林志玲原住所「百達富麗」是在2005年底砸5500萬買下,與力麒麒御同為中正區豪宅,雖已是14年屋齡的大樓,不過身價不墜,近2年平均成交價格單價100萬元,也證明志玲姐姐不但人美EQ高,投資置產眼光也相當的好。

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 台北房市交易量減36.55% 住宅價升0.9%  2019.06.10

台北市政府地政局發布最近一期(二月)實價登錄交易件數五百五十九件,較一月減少三百二十二件,減幅三十六‧五五%,交易總金額一百六十‧七六億元,較一月減少三十四‧六二億元,減幅十七‧七二%。

住宅價格指數一一○‧一三,較一月上升○‧九%;標準住宅總價一千三百七十八萬元,標準住宅單價每坪五十‧六八萬元。大樓住宅價格指數一一六‧五,較一月下降○‧六八%;公寓住宅價格指數一○三‧二一,較一月上升一‧八六%。二月全市住宅價格月線上漲,季線、半年線幾近持平;大樓月線下跌,季線微漲,半年線持續走低;公寓月線回升,季線微跌,半年線微漲。

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 房市/彰化隱形冠軍產業的老闆最愛住這兩處  2019.06.10

彰化縣是傳統產業大本營,創造許多「隱形冠軍」,也不免令人好奇,這些傳產老闆最愛住哪裡?據了解彰化兩大商圈聚集這些老闆們,「大埔商圈」因擁兩大醫院、學區、餐飲機能,深受企業主、醫護人員等高收入族群喜愛;「泰和國小商圈」因有大型別墅、環境佳而受到歡迎。


彰化縣經濟發展以傳統產業為主軸,不乏歷史悠久的精密機械公司、國際彩妝品牌代工大廠、外銷全球的織襪廠,近期更因中美貿易戰持續,台商陸續回流至彰濱工業區設廠,而這些企業主強大購買力,撐起彰化房市,近年彰化市區大樓新成屋的實價登錄單價更衝上2字頭。


令人好奇的是,這些傳產老闆最愛住在哪裡?據信義房屋彰化三民店店長巫忠穎觀察,大埔商圈的生活機能深獲傳產老闆喜愛,因區內有彰化基督教醫院和彰化秀傳醫院兩大醫學中心,以及南郭國小、彰化高商與高中等學區,且大埔路上擁有各式小吃餐飲店家,中山路還可連接台74線,到台中最快開車30分鐘內就能抵達,亦是在地公教、醫護人員首選居住地。


巫忠穎表示,大埔商圈以屋齡10年的社區型別墅為主,地坪約35坪左右,總價約2000至2500萬元,比區域中古透天行情高出4成以上,是當地中高收入族群才能購得的總價帶。


另從財政部年度綜所稅總額統計也可看出,大埔商圈所屬的延平里、南瑤里、南興里,綜所稅總額皆突破200萬元,顯示高收入族群群聚於此。


除此,巫忠穎指出,彰化泰和國小商圈透天別墅也十分受到歡迎,因屬純住宅,也是當地知名的文教區塊,享有公園綠地,又有彰北運動中心機能加持,不少企業主因為喜歡此生活圈,購入地坪60至70坪的大型別墅,總價約3000萬元起跳,亦有屋齡15年內臨路型透天,總價約1500至1800萬元。

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 房市/民生社區店面降租逾2成 攬平價餐飲  2019.06.06

台北市民生社區商圈近來有回春跡象,部分房東扛不住空屋壓力,將店租調降逾2成,陸續吸引商家回籠,包含連鎖餐飲溫州大餛飩、平價牛排館孫東寶相繼進駐,區域內雖仍有店面空置,因商圈指名度仍高,隨著屋主調整租金,商業機能已見逐步回溫。


民生社區位於台北市松山區,是全台第一個美式示範社區,因居住環境靜謐清幽,深受公教人員青睞,房價相對有撐,店租多年也居高不下,導致近一兩年來店面空置較多,信義房屋民生店店長鄭安成指出,民生東路四、五段店面空置較多,主要是大馬路旁店面坪數較大,租金總價高,有能力接手的店家較少,導致空置期長。


金石堂書局及亞藝影音等老店也在近年相繼撤出,鄭安成認為,除店租高漲因素外,更大原因是時代轉變,部分產業蕭條而致使經營不善,不過,在亞藝影音民生店退租後,已由連鎖足體養生會館進駐,並改為適合民生社區的小規模、社區式經營。


近半年以來,雖仍有屋主堅守價格,但已有部分房東不敵空租壓力,紛紛降租2成以上,鄭安成說,目前民生社區店租每坪約3000至4000元,持續吸引溫州大餛飩、孫東寶平價牛排館等商家回籠,周邊小型店面也都陸續出租,多以平價餐飲為主,符合當地住戶消費需求,店面出租率可望逐步回溫。

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 新北百坪豪宅 賣不動  2019.06.06

雖然整體房市回溫,不過新北市的百坪豪宅市場卻持續萎縮。據台灣房屋統計,新北市去年僅444件百坪豪宅交易,為連續第二年衰退,且今年來百坪豪宅每坪35.5萬、平均總價4,225萬元,均為近年最低水位,反應出新北市大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化的現象。

台灣屋智庫發言人張旭嵐指出,面積百坪以上的住宅,在區域中屬高門檻產品,過去景氣大好的2014、2015年建商大推大坪數預售產品,不少在完工後去化速度緩慢,自用的成屋市場亦以40坪以下的住宅為主流,不少大坪數屋主只能以降價吸引目光,或賠售換成交。

統計顯示,2016年時新北市共有537件百坪住宅交易,此後每年以5%∼10%的幅度萎縮,而平均成交單價、總價也都有明顯的衰退。

值得注意的是,以百坪豪宅的交易熱區來觀察,林口每年都有超過百件的百坪住宅交易,連年居新北市各行政區之首,整體占了新北市四分之一強,堪稱大台北地區最大的交易集散地,遠超過新莊、板橋、新店等新北市「蛋黃區」。

林口百坪住宅平均單價不到3字頭,相較於板橋的5字頭、新店4字頭相對低的總價,吸引不少具地緣關係的中小企業主、高資產買方進場。台灣房屋林口A9特許加盟店店東周起帆分析,林口房價基期低,又有包括康橋、伯大尼和美國學校等三所國際學校,過去不少建商在重劃區推案時均規畫大坪數產品,尤其在2016年有不少新案交屋,成為近年的百坪宅交易高點,不過近年也因為房價下修、賣壓重,如「國家一號院」等大坪數社區都陸續有賠售交易。

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 房市/又見竹科發威 這裡貸款成數逾8成  2019.06.06

竹科工程師擁有比一般同齡層高的經濟收入,對新竹縣市的房市造成強勁的支撐點,房價平穩走揚,也因竹科效應關係,新竹縣市房貸成數相對高,據金融聯合徵信中心最新統計數據,今年第一季新竹縣貸款成數逾8成。


信義房屋提供的統計資料顯示,新竹市2008年的人口約40.5萬人,10年時間增加至44.5萬人,人口數增加約4萬人,平均房價則從2008年的每坪12.3萬元,增加至每坪20.1萬元,。


竹科人相較高所得不僅支撐房市,更獲得銀行信賴,核貸條件相對寬鬆。根據聯徵中心最新數據,今年第一季,全台各縣市中,以新竹縣房貸成數為80.3%居首,新竹市74.63%僅次於基隆市的75.4%。


新竹縣市房貸成數能獲得較高的支持,甚至超過雙北市,來自於借款人的條件好。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,銀行放款會依據借款人條件進行貸款成數高低的評估,新竹縣市的購屋者不少是竹科工程師,因借款人條件一致的好,加上竹北新建案的鑑價高,致使新竹縣市獲得較高的房貸成數。雙北市則因房價較為老舊,加上借款人條件不一,才會低於新竹縣市。

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 房產/月薪4.6萬元想買房 總價應低於400萬  2019.06.06

一般受薪階級到底有沒有能力買房?以主計處最新的薪資調查,工業及服務業每人每月總薪資約4.6萬元,若以此月收入來評估可負擔的房屋總價,單身族可買400萬元內住宅;雙薪家庭則可購買800萬元內住宅。


想買房不是先看地段、房屋條件,而是先衡量自身財力後,回推可負擔的房價,再尋找符合總價帶的區段與物件。根據主計處調查今年3月工業及服務業每人每月薪資為46530元,以此平均值來評估,因為日常生活開銷、緊急備用金約佔月薪的3分之2,貸款負擔不宜超過月薪的1/3。


若以貸款8成、利率1.7%且20年期為計,大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議,每月貸款宜在15500元以下,推估貸款金額約為300萬元,等於民眾必須先有75萬元自備款後,可購買總價約375萬元的房屋。


郎美囡提醒,這樣的總價在台北市恐只能買不到10坪的小套房,在新北市淡海新市鎮則可買到20坪電梯大樓,因此大致能理解為何淡海新市鎮會成為近幾年的交易熱區。


若以雙薪家庭來看,信義房屋企研室經理曾敬德表示,夫妻兩人年收入平均可達9.2萬元,同樣以3分之1月收入來貸款,同樣貸款條件之下,可貸600萬元,自備150萬元,每月本金加利息攤還2.9萬元,可買總價750萬元住宅。


曾敬德強調,雖然4.6萬元月薪屬於平均值,不代表所有人都買得起房子,但若雙薪家庭真能以總價750萬元買到2~3房住宅,初估光租金每月也要1.5萬元,換算下來每月多付1.4萬元繳房貸仍屬划算,便適合買房,「至少繳完20年後就是自己的房子。」

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 土城、板橋機能佳、交易穩 他卻不看好這項利多  2019.06.04

板橋及土城區無論生活機能或交通建設皆不落人後,加上預計今年底營運的土城醫院加持,今年第1季房市呈現「價量持平」態勢。新北市板橋地政事務特別指出,新板特區平均房價每坪56.9萬,與上季相較上漲1.97%。

新北市板橋地政事務所日前公告,板橋及土城兩區排除新成屋轉移案件,成交價格與第4季相較整體呈現持平。進一步分析板橋區公寓房價每坪約30至37萬元、住宅大樓每坪約38至51萬元;土城區公寓成交行情每坪約26至30萬元、住宅大樓每坪約29至39萬元。

新板特區房價每坪上漲至56.9萬。(示意圖/Google map)

板橋區房價在住宅區上漲3.32%、商業區下跌4.71%,對此新北市板橋地政事務所表示,商業區本季新建案轉移件數少,導致均價比上季略下跌。土城區房價則在住宅區及商業區,皆呈下跌趨勢。

新北市板橋地政事務所強調,板橋及土城區生活機能完備,聯外交通發達,加上捷運環狀線第一階段、萬大線、三鶯線及土城醫院等,區內整體房市持續發展。

其中最受矚目的莫過於土城醫院之興建,然而房產專家Sway曾在直播節目中表示,住在醫院附近不一定就是好,得忍受救護車的噪音,他建議民眾別傻傻相信醫院這項利多,若土城區價格與板橋價格相差不大,還是選擇交通更方便的板橋區比較理想。

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 房市/學者:這5年來投入房市賺少賠多  2019.06.04

根據六都甫公布的不動產移轉買賣棟數,交易量平穩成長,今年以來,房市呈現價穩量增,不過景文科技大學財務金融副教授章定煊點出,2014年房市多頭氣勢被阻斷之後,長期盤整至今,只要在這5年來買房幾乎賺少賠多。


「就目前的房市來看,最樂觀的預期價穩量增。價漲量增的多頭攻擊訊號即使會有,最快也要明年總統大選結束後才可能出現。」章定煊認為,現階段房價走跌機率低,未來走勢端看明年總統大選結束後的反映,不過若是這5年多有進場買房恐怕都沒賺頭。


他指出,過去學術文獻指出,房地產的交易成本大約在5%-10%之間,若取中間點7%,貸款利率也從優算1.75%,5年的複合利率約9%。假設房屋的折舊抵掉了房租支出,2014年的購屋者,新屋上漲沒有達到16%以上(即7%+9%;交易成本+利息支出),其實都是賠。


由交易成本與利息支出,僅粗估的公式,章定煊表示,應以實際支付的成本計算損益,經濟學是要用的機會成本來計算損益,所謂機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資機會的報酬。他舉例說明,購買利變型美元保單,7年的累計投資報酬率估算能達到30%,若將這筆錢使用買房地產,房價必須上漲37%(7%+30%,交易成本+機會成本),但未來7年房價是否會上漲37%,持保留態度。


由於目前房市買盤以自住為主,章定煊則強調,若是自住需求買屋,就別算報酬率了,買了就別關心房價,家的感覺是無價的。如果是要投資的,算盤還是要精準一點。

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 房市/房價低、南科助陣 台南外圍這3區買氣旺  2019.06.03

台南市區近年房地價格齊漲,建商紛紛往外圍獵地蓋樓,民眾也向外移居買房,安南區、永康區、善化區因房價親民,加上南科擴廠投資利多,受購屋族青睞,買氣暢旺,人口更因此逆勢增長。


據台南市政府地政局統計資料,今年前4月買賣移轉棟數,永康、安南移轉棟數穩居台南第1、3名,善化則是年增率激增156.79%,顯示該三區域交易熱絡。依台南市政府民政局統計,台南人口數自2018年開始下滑,相較2017年減少2691人,但今年4月人口數與去年同期相比,3行政區人口仍逆勢增長,以安南區成長1442人最多,其次為永康區802人與善化區763人,


信義房屋北安店店長張榮分析,台南市區房價及地價上漲,建商與消費者紛紛往外圍獵地、購屋移居,安南區、永康區、善化區即屬外圍區段,且房價相對親民,吸引買氣,再加上全台房市回溫,以及近年台積電與聯電等大廠砸重金擴廠,帶來龐大就業人口紅利,皆推升房市交易。


張榮進一步指出,安南區因腹地廣大、重劃區多、供給量大,預售屋單價又僅約15至16萬元,移居人數增加,成為人口成長最多行政區。


永康區與東區相鄰,近年因東區房價飆漲,吸引人口往外購屋,信義房屋永康國小店店長蔡駿廷指出,永康具有重大建設利多,包含永康創意設計園區與台南市立圖書館新總館,而且永康是鄰近南科生活機能最好的區域,有不少南科工程師在此購屋,房價增幅明顯,但仍相對親民。


善化區則因南科部分園區坐落於此,進而成為房市新星,信義房屋復國店店長李聿旌指出,近年台積電與聯電等大廠於南科砸重資擴廠,帶來龐大就業機會,帶動購屋需求,且善化區仍具價格優勢,新大樓平均單價約13至15萬元,致使善化區買賣移轉成長驚人。

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 天龍國老屋翻紅!價格止跌反揚買氣增  2019.06.03

景氣差加上高房價,想買新房子或電梯大樓,真的是難上加難,不過也因為如此,讓台北市的老公寓買氣開始回溫,尤其是危樓都更議題發酵,讓不少自住客看準公寓總價低、都更效益高,開始著手置產,從北市地政局公布最新的實價登錄統計來看,大樓價格指數下跌,但是靠著公寓買氣增溫,竟然讓全市的價格指數跟著微幅上揚。

台北市公寓過去看似不起眼,現在卻成了當紅炸子雞,不只價格逆勢上漲,更一舉帶動全市住宅價格抬升。根據最新統計來看,台北市大樓價格指數比起一月下跌0.68%,但靠著公寓價格指數上漲1.86%,連帶讓全市指數跟著微幅上揚0.9%。專家分析,公寓總價低,價格親民,讓買氣跟著增溫。

台北房市逐漸靠自住客撐起交易量,不過就行政區價格指數來看,只有蛋黃區大安、信義和中正呈現上揚,指數101.91,比上個月上升1.49%,平均總價落在近1900萬,而蛋白區則是全面下跌,尤其萬華、文山和北投區跌最兇,指數113.31,下跌0.82%,總價落在1100萬左右。

不只入手價格低,加上危老都更議題持續發酵,也讓老公寓的重建價值跟著衝高,吸引置產族目光,讓公寓在一片低迷的房市景氣下一枝獨秀。

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 房市/三蘆低房價 30-40歲青壯年愛買  2019.06.03

與台北市一橋之隔的三重、蘆洲,房價相較親民,產生比價效應,並且捷運增添交通便利性,深受台北客的喜愛,尤以總價500-1500萬元最受年輕族群歡迎,31-40歲的青壯年購買為主,占3成5之多。


根據新北市三重地政事務所分析報告指出,三重、蘆洲與台北市毗鄰而居,房價相較台北市低,加上健全生活機能與完善交通設施,吸引台北市青壯族群置產,2018年實價登錄資料顯示,三重與蘆洲不動產交易近4成是台北市民跨區購買,分別以士林區、中山區、大同區佔前3名。


信義房屋企研室提供的資料顯示,三重去年第四季住宅平均單價為36.5萬元、蘆洲為35萬元,相較其他與鄰近台北市的新店、板橋等仍相對親民。


由於房價低,三重與蘆洲受到青壯年族群喜愛,該分析報告指出,以31-40歲青壯年客群佔3.5成最多,購屋標的則以屋齡10年內佔比超過5成,價格區間落在1000-2000萬之間,坪數以16-35坪佔比4.1成最受歡迎,房屋總價則以500-1500萬為最受首購族或換屋者喜愛



三重的購屋熱點路段分布重新路、三和路、中央北路,蘆洲區的三民路、民族路、中正路等捷運站周遭及生活機能成熟區域,也是交易熱絡區域。信義房屋三重重新店店長張振庭指出,捷運通車後同步帶動三蘆房市交易,加上既有生活機能健全,居家生活環境完善,今年以來房市買氣一直很旺。


未來雙北捷運環狀線也獲審議通過,於三蘆地區共設有4座站點之環狀線,對三蘆房市是一大加分亮點。

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 房市/首購族該買哪種小宅?專家來解答  2019.06.03

首購族往往因為預算考量,鎖定套房或2房的小坪數產品,但要買哪種最適合呢?房仲業者分析,套房低總價好入手,但貸款成數較低,2房總價較高,不過未來脫手性更好,房貸相對容易申請,建議首購族從貸款、需求坪數進行評估自身能力與需求。


信義房屋松江南京店專案經理陳家盛表示,套房優勢是總價比2房便宜,甚至只要半價,以套房交易熱區中山區為例,屋齡10年左右大樓套房總價600至800萬元就能買到,但區域內同屋齡兩房大多要價1200至1600萬元;而且套房大多位於精華區段,就算要出租,也不難找到租客,也有不少家長為設籍學區而入手。


但套房缺點在於坪數小,陳家盛表示,北部套房室內大多不到10坪,居住空間小,衛浴多沒開窗,室內容易潮濕,而且如果套房權狀坪數不到15坪,貸款成數最多為6至7成,假設銀行不願意貸款,等於買房要一口氣付清費用,對首購族來說壓力不小,不過,若套房距離捷運500公尺內,且借款人財務健全且與銀行關係良好,還是有機會貸到8成。


2房雖然總價較套房高,但權狀坪數大多15至30坪,可使用空間較大,通常設有廚具,還能留有彈性空間,若是首購的單身族日後有了另一半或組成家庭,2房的空間都還夠用,而且2房是目前的主流產品,未來較容易轉手,貸款成數約7至8成,籌措自備款壓力相對較小。


此外,小坪數宅通常單層戶數較多,而且不少屋主會選擇出租,進出相對複雜,首購族購屋前記得評估社區管理品質,確保居家安全。


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 年輕人愛老破舊公寓?專家:生活機能才是關鍵  2019.05.31

為了在台北工作生活,年輕人都抱著買房的夢想,但房價太高買不起,年輕人只能退而求其次購入舊公寓。品嘉建設創辦人胡偉良就指出,年輕人會購買舊公寓,不僅是因為錢不夠,更是因為著重生活品質,因此寧可把錢用來享受生活,儘管老公寓增值慢,但區域的配套和教育醫療還是年輕人所重視。

胡偉良分析,年輕人會購買老城區的舊公寓,並不是因為便宜而去買,而是因為總價低,由於新大樓的公設面積大,房型也只能做大,而老城區的舊公寓多為30坪的房型,年輕人考量需求,會以城區的舊公寓為主。

年輕人寧願選擇住在老城區的公寓,也不會選擇郊區的新房(台北市都更處提供)

考量郊區不確定是否會增值,又礙於交通不便利,生活機能配套不完整,鮮少年輕人會為了擔著房貸而居住在郊區,胡偉良分析,以台北地區的高房價,房價幾乎不會上漲,而北市的房價已經在向周邊拓展,新北、桃園、基隆都會城為台北的衛星城市,由於台北仍掌握大多數資源,因此郊區的房價仍是不會上漲。

胡偉良認為,無論是醫療或教育配套,郊區沒有辦法在短時間內趕上城區的發展,因此年輕人寧願選擇在老城區購買舊公寓,也不會在郊區購入新房。

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 房市/板橋在地人最愛買這兩路段房子  2019.05.31

板橋地政事務所每個月統計板橋交易熱門路段,排除其他路段集中交屋因素,今年2-3月「文化路一段」與「民生路三段」兩大路段躋身前五大排行榜,尤其文化路一段更是蟬連四個月。房仲業者指出,這兩路段因擁捷運站,生活機能發達,板橋在地人最愛在此置產。


文化路一段近板橋三鐵共構車站,屬板橋核心區域,當地人購屋首選之一。信義房屋板橋新站店店長楊松霖表示,該路段位於新板特區旁邊,近板橋明星國中「中山國中」與多處公園,且新光傑仕堡辦公大樓最快今年底前加入營運,擁有住宅與商業功能,激勵房市交易熱絡。


由於該路段發展成熟,以舊公寓居多,平均單價為40萬元,中古華廈大樓行情則為45-50萬元,其中兩棟都更大樓,因為屋齡4年左右,成交單價最高,約60萬元左右。


文化路一段生活條件便利性充足,以當地人購屋為主,也有新板特區的屋主幫小孩在此買房。楊松霖強調,近期交易物件多以2-3房居多,買主多為25-40歲的新婚夫妻或中年,總價約1000-1500萬元的社區大樓最受歡迎,主因年輕族群換屋機率高,期待其未來增值性。


板橋民生路三段距離長,靠近文化路與新莊的路段,房屋單坪均價差距逾10萬元。信義房屋新埔捷運店專案經理林進豐表示,民生路三段與文化路交叉路口周邊是板橋最熱鬧的住宅區,機能豐富,又接近新埔捷運站,區域單價約58萬元左右,包括昇陽文化廳與民生捷座都是搶手的物件。


不過靠近新莊的民生路三段單價就略低,因離新埔捷運站步行需約15分鐘,其中以巨蛋社區量體大、釋出頻率較高而買賣成交件數多,因樓層、住家格局不同,成交單價差距大,約40-50萬元。

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 房市/〈達人帶路〉三峽北大外圍 1千萬內買三房  2019.05.31

隨著商圈知名度擴大,及台北捷運三鶯線的經過,越來越多首購族及退休族湧入三峽北大特區購屋,信義房屋三峽北大店店長李佳諭建議,若要買豪華或豐富公共設施的社區大樓,首推台北大學延伸出去的藝術大道兩旁,但若希望1千萬元內能買到三房含車位,可選擇第二圈外圍的住宅大樓。


三峽北大是新北市重劃區裡住宅區比例最高的區域,以大義路為主,分為樹林區和三峽區,集合學校、老街、博物館,藝術氣息濃厚,舒適的生活環境、單純學區,以及偌大的人行道街廓,是其最大的特色。


房價仍在2字頭的三峽北大特區,依據實價登錄資料,今年第一季均價約為26.7萬元,因房價低,生活品質良好,吸引首購族及退休族等自住客。李佳諭表示,換屋族群可以考慮以松竹梅園主題徒步區為主的遠雄、麗寶及皇翔等建案,擁有多元且齊全的公設,包括健身房、游泳池,甚至還有社區大樓標榜有溫泉,2房含車位總價約1千萬元左右、3房含車位總價為1300-1600萬元、4房含車位為1900-2500萬元。


首購族或追求低公設,可往第二圈買房,1千萬元即能買到3房含車位,並且公設相對較低。


隨著三鶯線正如火如荼興建中,對三峽北大房市無疑是一大福音。不過,李佳諭認為,捷運對三峽北大住戶非主要重點,反倒是優質的生活品質是最大移居誘因,尤其區內兩所國小桃子腳、龍埔國小都是滿額學校,因人口數逐年遞增,新北市政府預計再增設北大國小,滿足當地居民的就學需求。

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