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 房市/台中豪宅外觀爭奇鬥艷 流行國際大師操刀  2019.05.30

台中頂級豪宅市場歷經房市盤整,從谷底翻紅,不少由國際建築大師操刀的建案,買氣更是旺,外觀具備美感與獨特性,又有品牌、地段加持,幫房價鍍金,包含大陸工程「寶格」、寶輝「秋紅谷」及富邦「天空樹」設計風格皆走向國際化,並屢屢創下總價破億的交易紀錄,正在預售的忠泰「老佛爺」也料將創新高價。


台中高端住宅聚落一向以西屯區七期新市政中心為首,若擁有國際建築大師加上景觀優勢、品牌知名度,才能在競爭激烈的頂級市場立於不敗,其中大陸工程「寶格」由義大利建築師Antonio Citterio設計,考量採光需要,以實牆的概念鑿空出菱格紋,展現義式優雅品味,信義房屋七期朝富店店長簡剴延指出,「寶格」去年36樓戶成交單價高達72.5萬元,躍居新市政中心的豪宅新地標。


而寶輝「秋紅谷」同樣坐落七期新市政中心,由美國建築師Johnson Fain操刀,外觀採用寶石斜角切割的玻璃帷幕,捕捉天光雲影變化,實價登錄單價約55至65萬元,去年16樓戶以每坪63.8萬元、逾1.16億元成交。


富邦「天空樹」則由普立茲克獎建築大師伊東豊雄設計,建築下窄上寬,屋身不規則突出,彷彿屹立高空的大樹,實價登錄每坪約50至65萬元。


忠泰「老佛爺」則從建築外觀、公設、傢俱選品等,全由香奈兒創意總監卡爾.拉格斐親手設計,此案是其在台遺作,因有老佛爺跨界設計加持,每坪開價6字頭。


信義房屋科博館店店長方治勝表示,老台中富豪最愛的西區國美館與科博館特區,近年在富邦「天空樹」、忠泰「老佛爺」等品牌豪宅搶進後,持續磁吸頂級客源回流。

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 房市/新轉運站動工 出入基隆便利性大增  2019.05.30

延宕多年的基隆城際轉運站,終於發包出去,預計今年6月中旬動工,基隆市府預計,2021年完工後將可改善基隆車站周邊交通動線與公共運輸效能。專家認為,除對基隆市中心的大眾運輸機能有幫助外,還能促進觀光,進一步拉抬周邊住宅房價。


基隆市仁愛區的城際轉運站總工程費6億多元,歷經7次流標,終於在日前發包,6月中將動工,預計2021年完工,規劃2樓建物,設置客運及市公車月台,建物外則有市民廣場及木構景觀頂棚,可望整合市公車、國道客運並連結台鐵與未來捷運輕軌站的運輸服務,強化該區交通樞紐的意義。


「轉運站對於基隆的大眾運輸機能絕對有幫助。」信義房屋汐止仁愛店專員邱奕仁表示,很多居住基隆的民眾,每日搭乘大眾運輸或開車前往雙北市工作,車程約15~20分鐘,所以交通建設的發展,的確對當地人有幫助。


以鄰近基隆的新北市汐止區為例,目前汐止房價偏高,新建案每坪35~45萬元,但基隆每坪20~30萬元,因此不少買方基於總價預算考量,選擇在基隆購屋,不過邱奕仁補充,多數民眾買在建地較多、靠近汐止的七堵、百福地區的新房子。


至於基隆市中心,受限地勢多為丘陵高地,可蓋建地多已飽和,多年來少有新房子,區內以老舊公寓居多,屋齡多逾40年,目前行情每坪15~20萬元。不過邱奕仁指出,該區地利位置佳,生活機能完整,火車站、客運、近高速公路交流道等交通利多,加上醫院、傳統市場與基隆廟口夜市等,食衣住行各項需求皆備,仍受不少在地基隆人青睞,估計轉運站完工後將促進觀光商機,進一步帶動區內住宅買氣,並拉抬房價。

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 內政部推「淨坪價」查詢 專家:未必反映「真實」房價  2019.05.30


內政部「不動產交易實價查詢服務網」,從5月13日起,提供「建坪單價計算」的選項,強調目的是為了讓民眾自由選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物,這樣才能讓價格資訊更清楚,不過專家認為,這種「淨坪價」的計算方式,其實還是未必能反映出真實的房價,釜底抽薪的方法,還是應該讓「實價登錄2.0」條文盡速通過。

 

專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示,「淨坪價」是目前世界其他各國普遍使用的房價計算方式,優點是能夠確實知道房屋的實際單價,相較之下,台灣目前習慣的計算方式,還是會將公設計算進去,因此開放「淨坪價」查詢,能夠讓民眾知道,其實真實房價遠比目前看到的還要貴,這一點他持肯定的態度。

 

內政部推出「淨坪價」查詢,但專家認為,只有盡速通過「實價登錄2.0」,才能盡可能杜絕房價虛報情形。李彥穎攝

 

但彭揚凱表示,在台灣,房價資訊仍然是嚴重不對等的情況,「淨坪價」能夠反映到何種程度的「真實價格」,其實還是有待商榷。

 

彭揚凱認為,目前大家還是期待立法院能夠盡速審查通過,尤其是「實價揭露至門牌」以及「預售屋即時登錄」,是當前最能夠杜絕房屋價格虛報的規定,但就怕內政部目前推出「淨坪價」查詢之後,對於「實價登錄2.0」法案「縮回來」,若是這樣,會讓大家很失望。

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 房市/桃捷未來潛力區段 專家直指3站點  2019.05.30

桃園捷運綠線貫穿八德、桃園、蘆竹與大園區,是第1條行經桃園市的捷運,去年10月中旬已先於八德、蘆竹區的高架段先行施工,預計2025年完工,將串連起台鐵桃園站與機場捷運橫山站,形成更完整的交通網絡。房仲業者則看好地段精華的中正藝文特區周邊G10、G11站,及八德區機能已完備的G4站。


討論多時的桃園捷運綠線在去年底正式動工,從1字頭房價的八德擴大重劃區G1八德站開始,連接至台鐵桃園車站,行經豪宅林立的中正藝文特區,設有G10大興西路站與G11展演中心站,再進入蘆竹區前往大園區的航空城計劃區,終站為與機場捷運A16交會的G18橫山站。


信義房屋八德介壽店店長呂晟毓認為,以八德區沿線站點來看,雖然目前G1八德站因施工中,「民眾因具體看到動工,加以八德第2交流道也在附近動工,帶動近期交易爆量」,但較具潛力的仍以G4大湳站為佳,因現有機能已完善,待交通建設到位,直接就能發揮最大的建設利多與效應。


大湳站位於八德大湳商圈正中心位置,呂晟毓指出,該區有大潤發、桃拾生活廣場,周邊公園數量也是八德區最多,距離廣豐新天地也不遠,購物、看電影皆方便,居住環境不錯。區內屋齡20年左右的力霸系列大樓,目前行情每坪13~15萬元,屋齡約3年的「桃大極」美坪24~26萬元,甫成屋的「桃大極2」每坪則可至25~27萬元。


信義房屋桃園中正店店長楊尚偉表示,由於桃園捷運綠線議題喊太久了,民眾對該題材略顯疲乏,「動工雖有點帶動房市,但買方信者恆信,不信的仍不信。」因此他認為仍應回歸保值性強的地段,以位桃園區中正藝文特區核心位置的G10大興西路站、G11展演中心站最值得關注。


楊尚偉解釋,該2站為桃園最熱鬧區塊,周邊設施與機能完整,成為雙北買方在捷運議題帶動下,最具指標的購屋區域。區內以總價1500~2000萬元3~4房產品賣最快,其中屋齡5年內大樓行情每坪30~33萬元,10年大樓每坪25~30萬元,10年以上每坪22~25萬元。

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 生活便利、房價不敗 高雄市場宅保值抗跌  2019.05.29

由於傳統公有零售市場機能方便,不少民眾在置產時會選擇在市場周邊,除了便捷的生活機能,房價也有保值空間。

 

根據永慶房產集團統計高雄市公有零售市場近2年周邊每坪成交單價顯示,交易量最高的市場宅位於前金區的前金市場,交易戶數超過600戶,房價最高的地區則是位於左營區的龍華市場,近兩年房價達19萬,但仍未超過2字頭,而鹽埕區的鹽埕市場房價增幅最多達4.2%。

 

永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢表示,近年來高雄鮮少新建公有市場,該類市場存在已有數十年歷史,區段多普遍位於各行政區人口密集發展核心,以前金市場為例,位於捷運市議會站旁,區段屬商辦密集且居住人口多的自強商圈,另交易量較大的三民市場,鄰近高雄中學,建國路沿線房市買氣熱絡。

 

葉誌螢分析,高雄市場宅多屬地段精華區,因土地整合不容易,較少有新建案供給,從數據發現房價漲跌幅不明顯,但多數仍在房市盤整之際有微幅上揚,屬保值抗跌宅。

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 房市/花錢買公設 5年來平均每人住家多一坪  2019.05.29

礙於消防法等規定,梯廳嚴格的規範,國內新蓋社區大樓公設比超過3成為常態,除了花錢買公設,也因此拉高每人平均居住面積,根據主計處統計資料,102年至106年,每人平均居住坪數逐年增加,5年來每人增加一坪。


內政部日前公布去年第四季住宅資訊統計彙報,平均每戶居住建坪,從102年的43.45坪,增加至45.04坪,而平均每戶人數由3.21人降至3.07人,致使每人居住面積由102年平均13.54坪成長至106年的14.67坪。


短短5年平均每人居住坪數增加一坪,淡江大學產經系客座教授莊孟翰指出跟兩部分有關,其一為人口減少,每戶家庭人數降低,居住面積因此增加,並非是所得提高。另一原因則是消防法規,及現代人注重生活品質,社區大樓的公設比提高,曾有數據統計台北市住宅公設比平均達34.5%之多。


主計處曾對外表示,國人居住品質逐年提升外,社會結構轉變,使一人戶比重逐年提升,使得每人居住面積逐年上升。從長期趨勢看,每戶居住坪數呈現上升趨勢,以1988年來說,平均每戶居住坪數僅32坪,現在已經增加到45坪,30年來每戶居住空間增加四成。


長期以來,國內公設計價制度一直備受抨擊,近期內政部更推出將淨坪價等試算機制納入實價登錄揭露資訊,莊孟翰認為,政府推動的實價登錄機制,一直被質疑包含不實價的問題,至於公設計價是否需要歸零,應更貼近消費者需求,再推出符合市場需要的政策。

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 房市/教你簡單公式 如何買房不吃虧  2019.05.29

內政部實價登錄網站新增「實坪」計算方式引發討論,其實這時代的買方多是在乎「CP值」,在同樣總價預算下,公設比低、使用坪數大的物件顯然更划算。然而公設比計算方式存有不少盲點,專家建議,採計實際使用空間的「得房率」更精準。


「得房率」一詞源於中國,住商不動產企研室經理徐佳馨解釋,計算方式是以主建物加陽台面積(即實際可使用面積)為分子,權狀面積為分母,得房率愈高表示室內使用空間愈大,愈低則表示虛坪較多、坪效較低。


假設一住宅登記的權狀面積為32坪,其中含主建物20坪、陽台1.5坪、雨遮2坪及公設8.5坪,其公設比為公設坪數除以權狀坪數的百分比,約為26.56%,回推使用坪數應約為73.44%。同樣條件若以得房率計算,因不列入雨遮坪數,使用坪數僅約68.18%。雖然新法規已不列入雨遮坪數,因不溯及既往,106年前申請建照執照的建物或中古屋均不適用,此計算方式更能反映實際居住的空間大小。


「與其精算公設比與得房率,掌握所有坪數資訊更重要。」信義代銷事業部專案經理李東亮提醒,基於生活品質、消防安全與都市需求,除非買的是獨棟透天,否則多數住宅都須分攤大、小公設,若確實有公設需求,公設比高或低都不該是評斷該社區價值的標準,須留意的反而是資訊是否透明、所列的公設項目是否合乎法規。


李東亮進一步解釋,過去常見建商違法將車道灌入公設,拉高公設坪數,最好在買預售屋時檢視建商提供的分坪表,可清楚看出室內面積、陽台、雨遮及大、小公設坪數,並了解有無不該登記為公設的項目;成屋則可查閱竣工圖,計算其所載明的附屬建物及公設坪數。

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 信義計畫區商辦熱 新光信義金融大樓租金刷新大樓紀錄  2019.05.29

信義計畫區租金漲勢未歇,又有一棟A辦租金再創個別新高,根據最新實價資料顯示,新光信義金融大樓今年3月有筆租金揭露資料,高樓層19樓月租3676元,是近7年該大樓實價租金新高價,從區域A辦租金高樓層站上4千元,加上辦公大樓陸續租金都創下近年的個別新高來看,信義計畫區這波租金漲勢仍在延續中。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從實價資料可以看出信義計畫區A辦租金上漲的軌跡,在2014~2016年之間該大樓租金行情平均約在3200~3300之間,不過從2017年租金走勢呈現上漲,一路從3300上漲至3500元,受惠於信義計畫區A辦空置率下降,加上南山廣場、國泰置地與101大樓高樓層租金陸續出現每坪4千元以上的高價,帶動其它A辦跟進漲租,信義計畫區內有越來越多辦公大樓刷新自身的租金高價紀錄,該大樓今年也出現每坪3676元的新紀錄。


新光信義金融大樓規劃五星級旅館與A級辦公室的複合式開發經營模式,辦公室緊鄰五星級飯店,有高度便利性與維持純辦的安全管理,客戶的國外主管或客戶來台,可就近提供商務住宅與俱樂部的服務,同時大樓訴求100%完全備援電力達4天,同時採RFID無線射頻追蹤系統,公共區域內完全掌握外客行蹤,實價揭露的租金也從2013年最低的每坪3098元,緩步上漲至2019年最新的每坪3676元。


而中信房屋商仲部副理王藝樺認為,台北市頂級辦公室租金都在3,000元上下,而指標性的樓,像是南山、101等都飆破4,000元,且目前看來並未有下降的趨勢,只會往上升,他也提出,其中有一大關鍵,就是「品牌加乘效應」,像是餐廳隨意鳥地方進駐101,知名餐廳品牌加上知名大樓就會有互相拉抬的效應,民眾也會對餐廳與商辦產生記憶點,因此自然租金只會有上升的趨勢。

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 房市/土城醫院拚年底營運 掀找房潮  2019.05.28

新北市土城區近年建設不斷,土城醫院進駐對區域房市影響甚大,預計於年底試營運,帶來就業機會與醫療便利,近期已有不少醫護人員或退休族提前卡位找房,加上自住、首購買氣升溫,房價相對便宜,住宅需求強勁,帶動今年前4月交易創佳績。


據新北市政府地政局統計,土城區今年前4月買賣移轉達749棟,較去年同期增加8.39%,創5年來新高。


信義房屋土城裕民店店長王燁分析指出,去年底至今年上半年,自住客出籠,土城房價相較板橋、北市便宜,帶動買氣,加上土城建設話題不斷,包含捷運萬大線二期獲行政院核定、土城醫院年底營運在即,吸引買方目光,還有大型重劃區不少推案,皆推升交易量。


尤其因土城醫院進度超前,就業人口住宅需求強勁,近期已有不少醫護人員提前找房,以千萬元內的2房產品最受歡迎,捷運海山站周邊住宅指名度最高,因緊鄰板橋、擁學區,生活機能佳,近捷運、屋齡20年以上大樓,每坪36至42萬元,屬區域較高行情。


此外,土城醫院因位於捷運土城站旁,也有部分醫護族群選擇就近於暫緩重劃區尋屋,重劃區新成屋單價皆站上4字頭,目前已有秀泰影城、日月光廣場進駐,機能雖相對較弱,但因屋齡新,仍受到買方關注。


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 台中鐵路高架捷運化 新車站周邊交易加溫  2019.05.28

有巢氏房屋根據實價登錄資料統計,近一年五個新設的火車站中,五權車站為周邊房市交易量最多的車站,共達536件。而280件的松竹車站以及268件的精武車站排行二、三名,交易量最少的則為50件的栗林車站。價格方面,以松竹車站平均每坪16.1萬最高,但與五權車站的每坪16.0萬相差不多,最低的同樣為栗林車站,房價每坪13.6萬。

 

有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示,台中市在西側鄰近國道及快速道路的優勢條件下,大多數的產業偏向於西側發展,民眾也偏好在此地購屋。鐵路高架捷運化之後,將原有的鐵路空間做為商場、綠廊及停車場等多目標使用,並縫合東西側的交通網絡,帶動整體發展,吸引人口進駐,有助於當地房市成長。

 

松竹車站是鐵路與捷運綠線交會的車站,且鄰近台74線快速道路,不僅交通十分便利,生活機能成熟。(有巢氏提供)

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捷運鐵路雙軌共構 松竹車站單價奪冠

永慶不動產台中北屯松竹加盟店黎政彥店東表示,松竹車站周邊由於房價相較東區、北區及西屯區低廉,因此吸引周遭行政區的民眾於此購屋,其中一半以上為首購族。而松竹車站周邊目前有約20個建案正在推動,以3房總價約1000萬的物件最為熱銷,並且大多都可以貸款至八成。中古屋交易也十分熱絡,熱銷的物件以3房的大樓及華廈為主,總價約落在500萬至700萬,屋齡為15至25年。此外,屋齡15至20年,總價1000萬至1500萬的舊透天也是高詢問度的物件,但由於屋主多為長期持有的情況下,所釋出的量較少,市場上已經供不應求。

 

位於精華地段 五權車站交易量最多

至於交易量最高的五權車站,有巢氏房屋台中國圖館加盟店陳崇實店東表示,由於五權車站鄰近台中高等行政法院及中興大學,許多於法院或大學就業的民眾會選擇於此購屋。此外,部分家長會在子女考上中興大學後,購置周邊房屋解決其居住的問題,待其畢業後,若無繼續居住的考量,再將房屋脫手。而此區最熱門的物件為總價約700萬至1,000萬的華廈,格局以3房2廳加車位為主,屋齡約20至25年。陳崇實店東補充,未來台中十三期重劃區也鄰近五權車站,待開發完成後,有助於補強區域的交通網絡,相當看好區域前景。

 

縫合區域發展 精武車站異軍突起

精武車站位於台中市東區邊緣,與太平區僅有一溪之隔,在過去鐵路切割的情況下,鐵路東西兩側城鄉差距逐漸擴大,而去年6月精武路填平通車後,縫合了東區及太平區之間的交通動線,同時也帶動新光重劃區的發展。

有巢氏房屋台中精武環中加盟店吳彥璋店東表示,精武車站高架捷運化之後,提升了當地交通便利程度,距離台中火車站僅需5至8分鐘的車程。在生活機能方面,鄰近一中商圈與精武商圈,在交通條件及生活機能的誘因下,使部分原先欲購買北屯區或北區的民眾,因精武車站周邊房價與其有每坪1萬至2萬的價差,轉而考慮購買此區。吳彥璋店東說明,精武車站周邊住宅產品多元,新成屋及中古屋都有一定的詢問度,新成屋方面,以2至3房的大樓及華廈為主,總價約落於850萬至880萬左右。而中古屋則是以3房的大樓及華廈為熱門物件,總價約落於600萬左右。

 

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 房市/跨過這年分水嶺 桃園這區的房子少賠300萬  2019.05.28

近幾年受景氣反轉、建案餘屋爆量影響的桃園市八德擴大重劃區,在房價修正後,今年以來買氣回溫,二手屋市場交易熱絡。在地房仲指出,該區以2015年為分水嶺,之前買在房價高點的建案多賠200~300萬元出場,之後買到建商降價的才可能平轉賣出,目前3~5年屋齡物件成交價每坪16~19萬元。


八德擴大重劃區開發至今約8年,占地164公頃,生活機能仰賴興豐路與八德區公所周邊商圈,區內還有興仁花園夜市、八德市場等。交通議題則有捷運路線於建德路、興豐路口的G01站,吸引台北建商如皇翔、宏普、新潤進場搶地,有不少雙北買方前來購屋。


不過開發後幾年即遇市場反轉,信義房屋八德長興店店長張國彥指出,該區大抵以2015年為分水嶺,若是2013~2014年進場購買新建案的買方,當時屬房價高峰期,連最平價的寶佳系列都要每坪17~18萬元,知名建商更衝上每坪24萬元,如今要轉手出售,多大賠200萬元、甚至300餘萬元。


張國彥表示,直至2015年開始,建商意識到景氣反轉而調整價格,平均行情落到每坪16~19萬元,當時入手的買方,如今釋出到中古屋市場銷售,才可勉強打平或小賠。「真的有賺的,應該是2011年重劃區剛開始發展,第一批進場買預售屋的屋主,當時每坪成交價12~14萬元。」


眼見八德擴大重劃區房價已盤整至趨於合理,今年以降買氣明顯浮現,張國彥指出,與鄰近的大湳商圈每坪逾22萬元、屋齡近10年的中古屋相比,該區3~5年新大樓每坪15餘萬元起就能買得到,受不少首購族青睞,近幾個月每月成交7~11組,交易相當熱絡。

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 房市/台中港新市鎮大量低價推案 新成屋主難賺  2019.05.28

台中市政府重點開發的「台中港新市鎮中心」,近年因三井OUTLET PARK開幕等議題事先發酵,致使建商積極購地推案,先前除遠雄造鎮外,長虹、聯悅看好後市搶進,但目前因預售推案量大,加上生活機能尚未完善,低總價預售案擠壓新成屋房價,致使2015年那一批購買預售屋的屋主今年得認賠售出或平盤交易。


台中港新市鎮中心面積高達117公頃,區分為7大街廓,規劃完整,目前因三井OUTLET開幕,而附近也有關連工業區、台中港自由貿易港區、加工出口區中港分區等科技和傳統產業,具就業人口紅利,吸引建商搶進,前些年遠雄積極造鎮外,長虹、寶佳、聯悅等建商也陸續推案,近期開價調漲至14至16萬元。


根據實價登錄資料,2017年在新市鎮中心置產的一手屋主,若在今年脫手,大多獲利幾萬至幾十萬元,反觀2015年購入者於今年售屋大多賠售數萬元至數十萬元,或平盤售出,但若加上仲介費、代書費等買賣行政成本,屋主賠更多。


信義房屋分析指出,2015年處於房市高點,消費者購得成本較高,因此今年脫手會有平盤或小賠的情況,而新成屋房價成長趨緩,則是因為預售屋推案量大,消費者選擇性多,若同樣價格,預售屋屋齡較新、自備款門檻低,入手相對容易,因此影響了新成屋市場買賣。

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 房市/盤點桃園3大特色公園 機能休閒全包  2019.05.28

住家周邊若有免費且休閒設施豐富的公園,常是家長遛兒首選,並且是居民休閒處,若有具特色的遊樂設施則更討喜,以下便盤點桃園市3大特色公園,如果就近住在旁邊,增加生活機能與休閒娛樂功能,為周邊住宅更加分。


特色公園一:桃園區風禾公園

今年初啟用的慈文路「風禾公園」位於中路重劃區內,占地4.8公頃,以引自日本沖繩的50米滾輪滑梯最具特色,大草皮上另有6座磨石子滑梯、沙坑、鞦韆等設施,為近期超夯的育兒景點。


不過想就近住在風禾公園周邊,目前頗有難度,因中路重劃區仍在開發中,信義房屋縣府店店長馬易騰認為,估計整體機能要3~5年後才成形,區內新建案成交行情每坪24~28萬元,知名建商如中悅、國泰可站上3字頭;屋齡2~4年的二手屋成交價每坪21~23萬元。


特色公園二:桃園區陽明運動公園

位於桃園區長沙街的陽明運動公園,佔地7.88公頃,是桃園市面積最大的公園,規劃生態水池、天幕式籃球場,及槌球、網球、直排輪、小型高爾夫球果嶺等運動場地,還有相當熱門的兒童遊樂設施,包含磨石子滑梯、毛毛蟲水管滑梯。


信義房屋三民店店長曾國峰形容,區內住宅移轉率低,公園第一排、距離約50公尺內的大樓社區入住率高達9成,如屋齡4年的「陽明ONE」,成交單價每坪26~28萬元,屋齡15年的「佳瑞綠灣」每坪也要21~23萬元,距公園300公尺外的「大來賞」每坪則達18~19萬元。


特色公園三:中壢區老街溪河川教育中心

位中壢區中原路的老街溪河川教育中心,有客家古厝改造的故事館與生態館,並規劃溪畔步道,最有趣的就是4道水管磨石滑梯,成為附近孩子開心暢滑的好去處。


信義房屋中壢民權店店長朱立人表示,由於周邊還有光明公園、中壢國民活動中心、興國市場與機場捷運A21環北站等,機能完整,買方多為在地換屋需求的自住客。目前屋齡5年內大樓每坪成交價20~22萬元,屋齡約10年的「民權極景」、「民權經典」社區,因可見老街溪景觀,每坪成交價26~32萬元。

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 房市/宮廟影響房價? 這樣解套  2019.05.28

全台宮廟逾萬間,傳統宮廟活動因有噪音、煙害等問題,讓周邊住宅房價比行情低1至2成,不過相隔一條街、開窗不見宮廟,或是鄰近捷運站,房價就不易受到影響。


有人形容台灣「三步一小廟,五步一大廟」,顯見廟宇密度高,但宮廟旁的住宅易受廟方活動影響,房價相對周邊較低,房仲表示,依距離宮廟遠近不同,跌價5%至20%不等。


以台北市大同區南京西路為例,在地廟宇創建逾百年,香客絡繹不絕,因此周邊大樓房價確實有受到影響,信義房屋重慶民生店專案經理黃凱威指出,一棟新成屋若開窗不見宮廟,單價約75至80萬元,反之則單價大多降至70萬元以下;附近也有一棟屋齡10年左右大樓,因正面宮廟及產品定位因素,行情偏低,每坪僅約50至55萬元,不過因低於區域行情,反而吸引部分預算不足的消費者購屋,搶進北市門牌。


各地亦有不少私人宮廟設置在公寓1樓,同樣影響行情,信義房屋板橋中山店專員周辛財表示,像在板橋區翠華街,位處埔墘商圈及捷運江子翠站之間,生活機能良好,但巷弄內因某公寓設有私人宮廟,附近公寓1樓單價降至30至35萬元,比區域行情便宜近2成。


住家附近有宮廟,也會影響買方購屋意願,信義房屋北投捷運店專員王哲軒表示,捷運新北投站旁一棟大樓,屋主因個人因素在1樓蓋廟祭拜關公,住宅行情雖有捷運加持而不受衝擊,但不少低樓層因買方多所顧慮,較難脫手,幾年前宮廟遷走後,改為咖啡廳,再加上房市回溫,成交速度明顯加快。


不過,相隔一條街或鄰近捷運站,房價就相對不受影響,信義房屋板橋府中店店長林子翔舉新北市板橋慈惠宮為例,因是十分知名的媽祖廟,香火鼎盛,但北門街、府中路住宅大樓價格卻不受影響,北門街與宮廟隔了一條街、有傳統市場加持,府中路則因近捷運站、機能強,新成屋有58萬元至6字頭的行情。

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 高雄透天厝賣70萬 下手前先做功課!  2019.05.28

高雄市 / 邱君萍 榮昊北 報導

內政部的「實價登錄網」新增了「淨坪價」和「淨坪比」等試算機制,讓民眾了解自己買的房子居住坪數的真正價格,高雄燕巢區有棟兩層樓的透天厝只賣70萬,跟當地行情價相比,幾乎是6折價,專業的代書說,賣家可能有急用,70萬是成交時就要給賣家的現金很可能還有房貸,買家要清償,下手前多做功課!

高雄市地政士公會理事謝志明表示,他賣這個價錢是有急迫性的,比如說他有欠錢莊或是其他債務,所以他必須在很短的時間內緊急出售。

房子會便宜不是沒有道理,因為是在不到4米的無尾巷內,而且屋齡已經42年了,當然也有優點,離學校很近、附近也有商區,都只要10分鐘的車程,然而70萬這個價錢,跟當地的行情價比起來還是很便宜,不過看看實價登錄,在備註欄上發現這個物件是急買急賣,專業代書說70萬可能不是真正的成交價,也就是說買房上網搜尋時,房價過高或過低可能有些問題藏在細節裡,買房是人生大事,砸錢之前要多了解,也能詢問專業人士才不會衍生買賣問題。

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 房市/1千萬住別墅 桃園買得到  2019.05.28

土地產權獨立、沒有上下樓鄰居干擾的透天別墅,是不少退休族群的心頭好,若位別墅聚落,更因整體住宅密度低、鄰里關係單純而受歡迎。以北台灣而言,雙北市因地價高、人口密集,要買此類透天並非易事,桃園市的大溪、中壢區總價1000萬元出頭可入手。


儘管桃園各地的中古透天不少,但有整體規劃的別墅聚落,更顯低密度開發的環境優勢,例如大溪區的埔頂重劃區,總面積達454公頃,區內以別墅產品為主,其中的棋盤式街廓與1.8萬坪埔頂公園,相當具特色。


信義房屋八德長興店店長張國彥表示,該區僅有少數新大樓,主要都是別墅,周邊購物機能不多,距離國道3號大溪交流道也較遠,卻仍有蠻多有車階級的中壯年買方、外地退休族來此購屋,「他們重視的是居住環境,不在意有沒有商圈,反而喜歡方便聯繫鄰里感情的別墅住宅。」


埔頂重劃區中古別墅屋齡約10年,建坪60~80坪,總價1000~1500萬元,張國彥透露,因為房價不貴,只要有物件釋出,都能很快賣出。


中壢區中央大學周邊也屬高級別墅聚落,在農田圍繞下,同樣吸引不少退休族在此居住。信義房屋中壢高中店專員劉邦淇指出,該區屬文教區,採買可至中壢市區,交通也有台66線的新屋交流道,或到高鐵桃園站,距離都不遠。


區內的大坪數產品可分為農舍與別墅,劉邦淇表示,農舍的配地可達數百坪,通常會蓋2層、每層40~50坪的建物,總價4000~7000萬元,因總價高且銀行對農舍有貸款限制,客層較有限,釋出量不大。中古別墅多為地坪10~30坪、建坪50~80坪的3、4樓產品,總價1000~3000萬元,買方多是教授、當地退休人士或附近工業區老闆,通常都住得很久很穩定。

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 房市呈量溫價穩 華固:走精品路線邊建邊售  2019.05.28

(中央社記者韋樞台北28日電)華固建設董事長鍾榮昌觀察,今年全國房市單價預估略微回升,但個案差異化表現,成交量回溫,呈現量溫價穩走勢,華固也調整經營策略,強調精品建案路線,且邊建邊售以快速回收。

華固建設今天舉行108年股東常會,會中順利通過各項議案,每股配現金股利新台幣5元;鍾榮昌透露,由於日後採快速回收和精品建案路線,營收和獲利增加後,以後每股配股利不止5元。

鍾榮昌會後告訴媒體,他觀察國內房市全年可望呈量溫價穩走勢,例如華固較熟悉的雙北市房市,由於土地罕有,因此推案與供給少,但需求維持一定的量,因此價格會比先前房市低迷時會略回升3%到5%,且根據代銷公會的統計,去年雙北市的新推案和新成屋銷售率,台北市約42%,新北市約38%,今年已上看到45%。

鍾榮昌表示,台北市以總坪數37坪到38坪3房的住宅最好賣,因為坪數居中,價格不會過高,且因為政府規定雨遮不計價,和地政登記規則的改變,使得得房率比早先房屋登記的面積上升6%到7%,室內空間變大,相對更保值。

他說,華固2018年沒有預售案完工交屋,所有營收均來自成屋銷售,營收不如2017年;但2019年會有北市敦化南路豪宅華固名鑄、八德路華固樂慕、新北土城華固新代田等三大案完工交屋,因此今年營收會好得多。

由於近年商辦大樓需求增,華固開減少住宅供給,轉興建商辦樓。鍾榮昌透露,明年交屋的大直「華固亞太置地」商辦大樓幾乎全數售予國票金控做為企業總部,僅有少數樓層還在洽談中,總銷70餘億元將成為明年營收進帳主要來源。

他強調,華固今後的營運方針將調整強調精品建案路線,在好地段蓋出好品質的房子,獲利較好;且採取邊建邊售的銷售方式,可以快速回收,因此華固在雙北以外區域住宅建案暫不開工,靜待市場價格回溫;但廠辦部分,北市內湖區潭美的辦公樓和士林承德路辦公樓預計7月和9月拿到建築執照後立刻動工興建,預計貢獻2021年到2022年營收。

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 外地建商進軍北市 住展:可先做都更或合建案  2019.05.24

(中央社記者韋樞台北23日電)房市研究單位住展雜誌發現,以往多由台北市建商南下各縣市興建房屋,但今年以來卻有新北、桃園、台中和高雄的建商北上台北市推案,但最適合的選擇是都更與合建案。

另外,力麒建設董事長郭淑珍今天表示,今年房市的量和價將持平表現,大部分購屋人為自住客,投資客較少。目前力麒也積極參與都更和危老條例改建市場,以突破大台北土地貴又難買的困境。

住展雜誌統計,今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構;桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設;台中的希伯崙集團;及高雄的隆大營建等8家中南部建商前進北市推案,總銷售新台幣逾百億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家建商均為首次在台北市推案;昭揚、勝輝則是多年後重返台北房市;麗寶為全國性建商,近年來持續耕耘台北市場,今年再推指標案。

何世昌指出,台北房地產市場雖然誘人,但建地稀少且昂貴,建商想覓得價位適合、地塊方整的土地相對困難。因此都更或合建等方式,成為外來建商至北市推案的好選擇。

何世昌說,今年上半年北市在地建商推案信心減弱,整體推案量縮,但外來建商推案卻有增無減,適度填補供給低潮,消費者的選擇更多。雖然對部份北市在地建商來說,房價相對利潤有限,但對外來建商而言,台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力,誘因依然很大,預期進軍北市的建商還會更多。

郭淑珍表示,現在大台北地區土地買不到且價格又高,過去堅持以自有土地才興建房屋的原則需要調整,目前不論都更、危老改建的方式都會參與。

力麒表示,目前走危老條例有兩塊土地正在洽談,皆位於台北市敦化南路靠近仁愛路附近;都更案部分位於天母西路及中山北路6段,均進行逾10年,天母西路案已在興建中,中山北路6段案子有機會在明年推案。

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 打造信義區2.0 台壽南港C3動土  2019.05.24

中信金控子公司台灣人壽南港經貿園區C3基地,與三井不動產攜手合作南港C3地上權開發案,23日舉行動土儀式。中信金董事長顏文隆表示,南港C3預計2022年底完工,將是大型複合式商場,日本大型商場LaLaport將進駐,未來將是台北新東區的最大亮點,也可望成為民眾打卡新景點。

顏文隆表示,中信金從信義計劃區搬到南港後,現在進一步開發C3地上權,在2018年11月底取得建照,並在今年5月23日動土。台灣人壽C3案整體投資金額近400億元,將會是台北東區門戶計畫內最亮眼的重量級商業開發案,不僅可獲穩定投資收益,也響應政府政策,讓保險資金積極參與促進國家經濟發展與區域產業升級,C3案將會為南港地區增加5千坪公共開放空間,可供公益團體活動及南港、內湖、汐止附近居民更多休閒娛樂的空間。

台壽總經理莊中慶表示,政府推動南港東區門戶計畫,打造新創產業區塊與經濟發展軸帶,而南港C3正位處毗鄰南港軟體經貿園區,緊鄰南港展覽館及中國信託金融園區,地處國道一號及國道三號交會點,並可由環東快速道路往來市中心,鄰近高鐵南港站,與捷運板南線、文湖線及臺鐵形成三鐵共構,形成便捷的交通網絡。

且國家會展中心於今年啟用,預計未來連結周邊將吸引大量的國外商務旅客,商機及周邊效益可期,故將規劃辦公、商場及多功能會場的複合型設計可帶動區域發展。

台壽指出,C3案設計與工程監造是由國際知名大師李祖原負責,未來總樓地板面積達12.25萬坪,包含三座樓高分別為 27、21、19層的A級辦公室塔樓,其中27層與21層的塔樓,將在21層位置有獨特的空橋銜接,另外裙樓有一直徑68公尺,挑高18公尺的多功能會場,未來可在此會場舉辦電競比賽、演唱會、展覽活動等。

另外從6樓到地下一樓近5萬坪的商場部分將全部交由三井不動產營運,會引進LaLaport來台設台灣第一號店,借重其商場經營實力,導入日系獨特風格,打造適合闔家同歡的大型複合式商場,主要客群規劃以「家庭」為單位,一家人可悠閒共度美好時光,此理念與中信金「We are family」的品牌精神符合。

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 房市/〈達人帶路〉中壢最貴住宅區 這種房型最搶手  2019.05.24

桃園市中壢海華特區因SOGO百貨進駐,成為桃園一級商圈,屋齡20年中古屋的房價仍高於中壢市平均行情,指標豪宅成交價站穩3字頭,房仲業者指出,因地段精華,就算屋齡高的住宅也可接受,以3~4房有車位的物件詢問度最高。


海華特區發展至今已30年,光由海華建設推出的住宅即有19棟,另有1棟為凱薩雙星商業大樓。信義房屋中壢海華店主任楊尚樺表示,要在中壢市找大坪數產品,目前除了高鐵桃園站特區外,就是在此區,區內屋齡20年以上的住宅皆是3房以上格局。


指標社區「海華大帝」屋齡7年,規劃1層1戶或2戶的70~166坪格局,視樓層高度與有無裝潢,成交價每坪36~39萬元。區內唯一沒店面的純住宅社區「海華帝國」,規劃80~110坪,釋出量稀少,最近的成交案例在3年前,每坪37~39萬元。


楊尚樺表示,該區因屬中壢指標地段,就算是屋齡逾20年的房子買方接受度也很高,成交價每坪23~24萬元,仍比中壢區平均行情來得高,買方多為換屋族,因區內車位不足,故以3~4房含車位的物件詢問度最高。

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