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 最新消息

這幾年房價上揚,價格高居全國之冠的台北市新案開價大比例在百萬上下,不過依據實價揭露資料,文山、萬華、北投、士林都有預售成交單價不到6字頭的交易,如文山區指南路、北投區關渡一帶、士林區社子、萬華區西園路等,還有5字頭新案。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,台北市外圍地段或大眾運輸便利性較低的區域,仍有4、5字頭的中古大樓,當地新案若無特殊條件,價格拉升過高難以說服買方入手,因此部分成交價格能在60萬以內。

台北市購屋大不易,大安、中正、信義等平均房價高的區域,新案開價通常都在100萬元以上,其他區域則通常在90萬到120萬上下,不過台北市低房價地段還是有建案開價在60~70萬,相當於大安區新案的半價,對於偏好台北市門牌,或是台北市資金有限的換屋族頗具吸引力,如文山區新案、中古屋都有價格親民的路段。

大家房屋台北政大店店東廖永震指出,文山區因地理環境及部分地段的交通條件,價格相對台北市其他區域低,如指南路三段位於往貓空的平地區域,及辛亥路七段還有低價新案,不過低價新案的量體有限,目前文山區新案開價大多在7到8字頭,反觀中古大樓有不少價格相對低、位於生活機能及交通條件理想的地段,如木新路一到三段,往北接深坑往信義區、往南通新店,另外如木柵路二、三段可銜接文山區主要幹道興隆路,周邊商家林立、公車班次多,這些地段10年左右的大樓單價6字頭,屋齡稍高的老大樓則在5字頭,是許多自住買方偏好的區域。

此外,萬華區6字頭以下新案數量最多,郎美囡表示,萬華區靠近中華路、中正區這一側的價格較高,成交價可到70萬以上,靠近環河一側若不考慮台北市門牌,買方可能會選擇新北市有捷運、話題多的板橋區或三重區,故房價不易有亮眼表現,而西園路一段、二段周邊還有屋齡不到5年的新屋,成交單價在5字頭,因此預售案仍有5到6字頭交易。

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新北市近年積極推動軌道建設「三環六線」,連接北北桃生活圈,目前已完成新北環狀線、淡海輕軌第一期營運通車,接下來還有今年底即將完工的「安坑輕軌」,以及預計於2023年完工的「捷運三鶯線」都將陸續加入,大幅提升新北市交通路網的密集度和可及性。

房仲業者表示,大眾運輸系統的建立除了可以替當地帶來便利的交通機能外,同時也會帶動區域發展,創造軌道經濟。隨著大台北交通路網逐步成熟,「沿著軌道購屋」幾乎已成為當代購屋顯學與房市票房保證,不少民眾看好未來增值潛力,會趁著軌道興建、通車前搶先布局卡位!

環境添交通利多,安坑輕軌房價持續攀升

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料,統計近兩年1-6月「安坑輕軌」與「捷運三鶯線」捷運站周邊800公尺範圍內的交易資料,並觀察各站點的房價變化。首先,看到安坑輕軌全線9個車站中,就有5個車站周邊房價漲幅表現超過一成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,位於新店區的安坑地區,以清幽寧靜、景色宜人的居住環境著名,對於喜歡「離塵不離城」的民眾有著莫大的吸引力,加上房價又相對市區便宜,更成為首購族的購屋選擇;但區域內大眾運輸建設較為缺乏,導致交通往來有諸多不便,讓不少民眾望而卻步。

不過安坑輕軌完工在即,將於年底通車,可以舒緩當地交通問題,提供更為便捷、快速的交通選擇,對安坑的房市也會帶來拉抬效果。

因此也可以看到全線9站點周邊的住宅房價近兩年也有明顯的漲勢,雙城站、十四張站、景文科大站、玫瑰中城站及新和國小站等5站,房價都有逾一成的漲幅,又以雙城站年增14.7%居全線漲幅之冠。

陳金萍說明,在安坑輕軌通車後,十四張站將成為與環狀線與輕軌交會的雙捷運站,先前受惠於央北重劃區推案效應,帶動房價一路攀升,而近期又有全台規模最大的捷運聯開案「M.Ark新北捷鑽」,預計將投資520億元規劃複合式商辦、商場及住宅開發,創造約1.2萬個就業機會,更替當地房市注入更加穩健的強心針,發展性相當值得期待,利多也明顯的反映在房價上,成為全線住宅均價最高的站點,每坪約為46.9萬。

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新北市近年積極推動軌道建設「三環六線」,連接北北桃生活圈,目前已完成新北環狀線、淡海輕軌第一期營運通車,接下來還有今年底即將完工的「安坑輕軌」,以及預計於2023年完工的「捷運三鶯線」都將陸續加入,大幅提升新北市交通路網的密集度和可及性。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,大眾運輸系統的建立除了可以替當地帶來便利的交通機能外,同時也會帶動區域發展,創造軌道經濟。隨著大台北交通路網逐步成熟,「沿著軌道購屋」幾乎已成為當代購屋顯學與房市票房保證,不少民眾看好未來增值潛力,會趁著軌道興建、通車前搶先布局卡位!

清幽宜居環境添交通利多 安坑輕軌房價持續攀升!

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料,統計近兩年1-6月「安坑輕軌」與「捷運三鶯線」捷運站周邊800公尺範圍內的交易資料,並觀察各站點的房價變化。首先,看到安坑輕軌全線9個車站中,就有5個車站周邊房價漲幅表現超過一成。陳金萍表示,位於新店區的安坑地區,以清幽寧靜、景色宜人的居住環境著名,對於喜歡「離塵不離城」的民眾有著莫大的吸引力,加上房價又相對市區便宜,更成為首購族的購屋選擇;但區域內大眾運輸建設較為缺乏,導致交通往來有諸多不便,讓不少民眾望而卻步。不過安坑輕軌完工在即,將於年底通車,可以舒緩當地交通問題,提供更為便捷、快速的交通選擇,對安坑的房市也會帶來拉抬效果。

因此也可以看到全線9站點周邊的住宅房價近兩年也有明顯的漲勢,雙城站、十四張站、景文科大站、玫瑰中城站及新和國小站等5站,房價都有逾一成的漲幅,又以雙城站年增14.7%居全線漲幅之冠。陳金萍說明,在安坑輕軌通車後,十四張站將成為與環狀線與輕軌交會的雙捷運站,先前受惠於央北重劃區推案效應,帶動房價一路攀升,而近期又有全台規模最大的捷運聯開案「M.Ark新北捷鑽」,預計將投資520億元規劃複合式商辦、商場及住宅開發,創造約1.2萬個就業機會,更替當地房市注入更加穩健的強心針,發展性相當值得期待,利多也明顯的反映在房價上,成為全線住宅均價最高的站點,每坪約為46.9萬。

陳金萍指出,雖然安坑輕軌全線房價都屬上升趨勢,但仍有相對實惠的站點,如靠安坑山區的「玫瑰中國城站」、「雙城站」及「台北小城站」都還是親民的2字頭房價,周邊有數個千戶起跳的知名大型社區,因強調寧靜的居住環境,皆規劃為住宅區,後來也因居住人數眾多,不少商家、餐飲進駐,形成小型聚落。因此若嚮往大空間兼具清幽的居住環境,但預算有限的購屋族群,不妨可以列入考慮。

三鶯線房市熱! 捷運三鶯線半數站點漲幅逾一成

而將於2023年完工的捷運三鶯線,沿線共有12座車站,路線起於板南線頂埔站,行經新北市土城區、三峽區、鶯歌區,未來更將延伸至桃園八德地區銜接桃園綠線,形成新北捷運「三環六線」的第三環,北北桃共同生活圈可望更加緊密,也有望緩解土城、三峽、鶯歌及八德的通勤人流,對於區域的發展也有莫大的幫助。且預計將於今年底陸續開始啟動三鶯線聯合開發案招商,包括媽祖田站、龍埔站暨機廠、三峽站、台北大學站、永吉公園站、鶯桃福德站等6站點,總投資金額估達350億,都將提升當地發展,帶來人流與商機,也為周邊房市增添柴火,推升房價持續走漲。與去年同期相比,以陶瓷老街站年增19.0%最高,其次是國華站17.0%,再來鶯桃福德站、三峽站、龍埔站和臺北大學站也皆有逾一成的漲幅。其中,陳金萍提到,陶瓷老街站房價約落在25.1萬元/坪,實惠的房價相較於市中心,可以購買到更大坪數的物件,加上陶瓷老街商圈生活機能也有一定水準,又鄰近鶯歌車站,交通相對便捷,是不少雙北換屋族會考量的地點。且近期周邊也有不少屋齡較新的大樓交易,如「長虹陶都」、「八方心砌」及「華登天囍」等,推升了當地住宅均價,才讓房價有了年增19.0%的表現。

而三鶯線買氣最強站點為三峽區的龍埔站,交易件數171件,同時住宅均價也是全線最高,住宅均價為37.9萬元/坪。陳金萍指出,龍埔站位於北大特區生活圈,原先生活機能就不錯,且國小到高中學區完整,又鄰近台北大學,區域文教氣息濃厚,本就相當受購屋族親睞。未來除了三鶯線開通後,增添的交通利多外,還將迎來三鶯線捷運聯開案6站點中,開發站體最大的「龍埔站暨機廠」,都將帶動區域發展,讓居住環境更趨成熟,也助長了龍埔站周邊買氣。

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房市退燒了嗎?據官方最新公布個人房地合一稅收統計,今年8月個人房地合一稅收為31.4億元,年增幅度仍達135%,不過個人的房地合一稅收已經連續三個月走跌,是房地合一稅上路以來首次。房仲業者認為,交易量有萎縮,但是買進後交易房價仍有顯著增值,是儘管下滑但幅度不大的主要原因。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,與簽約當下約有1~3個月的落差,以過去幾個月市場交易量都已經開始量縮來看,房地合一稅如預期的緩步縮減。不過出乎意料之外是還能維持單月30億以上,由此可見2016年以後買進交易的不動產,房價都有顯著的增值,即使交易量縮,但申報的房地合一稅收仍高。

統計顯示,今年8月個人房地合一稅收為31.4億元,年增達135%,主要是去年7月房地合一2.0新制上路,許多交易趕在新制上路前完成,導致8月的基期較低,不過今年稅收高峰落在5月的35.6億元,8月的個人房地合一稅收已經連續三月衰退,緩步減少為31.4億元,顯示房市有退燒跡象。

比較8月六都個人房地合一稅收,稅收最高的仍是台中市的5.6億元,月減11%;其次則是新北市5億元,月增3%;高雄市8月房地合一稅收5億元,月增13%;台南市為2.5億元,月減5%。

曾敬德表示,今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾,房市交易量已經逐漸下滑,加上預售換約也被納入房地合一稅收內,在政策上路前,還是會有些預售換約轉手,繳納房地合一稅收。

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租金隨著通膨升溫,房價則因為交易趨緩而受到抑制,台灣金融研訓院昨(12)日公布8月份TAIFRI(台灣金融風險指數)指數,不動產市場方面,國內住宅價格租金比(房價除以年租金)連續第三個月下滑,顯示不動產市場風險略為緩和。

研訓院用類似股市本益比的概念,來衡量我國的住宅價格租金比,今年5月到8月的數值分別為:50、49.3、48.9、48,住宅價格租金比走低,顯示升息效應逐漸反映在租金上漲、房價下跌等現象。

股票市場方面,台股8月本益比與收益率持平,顯示股市風險和緩。研訓院表示,台股本益比連三月維持在10至11倍,創2008年12月來低點,收益率維持在8%的水準,雖較7月略為上升,但股票市場風險仍屬和緩。

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台灣房屋根據實價登錄資料,比較全台各鄉鎮市區今年上半年與去年下半年的預售屋漲幅,發現新竹縣新埔鎮、台中市龍井區、新竹縣竹東鎮、苗栗縣頭份市的漲幅最大。

觀察今年上半年預售屋漲幅最大的鄉鎮市區,分別為新竹縣新埔鎮46.3%、台中市龍井區46%、新竹縣竹東鎮43.8%、苗栗縣頭份市43.2%。

進一步觀察全台預售屋漲最多的前10名鄉鎮市區,上榜地區全數為區域內科技園區題材的縣市,例如有中部科學園區題材的台中市,上榜區域有龍井、北屯、烏日,以及具北投士林科技園區話題的台北市士林區。

另外,南部漲幅最多的高雄市橋頭、楠梓區,及台南市安南區,也分別有南部科學園區橋頭園區、高雄第3園區及台南園區題材,顯示大型科學園區成為拉抬區域房市的主力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐透過新聞稿分析,大型科學園區挾帶3多紅利,首先是就業買盤多,可創造豐厚剛性需求,其次為居民收入多,產業待遇佳強化購買力,再來是公共建設規劃多,增添區段建設遠景。

不過預售屋大幅上漲,除了反映當地市況,也與實價登錄2.0政策變動有關,台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,實價登錄2.0上路後,預售屋交易從過去的結案後整批登錄,改為每戶簽約30天內即時登錄,所以高價交易揭露的時間差,從以往的2、3年縮短到了2、3個月,因此若新案先賣給高價戶別並申報,民眾就容易因為看到高價資訊,忽略全案平均行情,進而產生追高心理,推升房價。

但張旭嵐指出,由於售價大幅上漲,導致預售屋成為政府這波打炒房的主要對象,尤其是平均地權條例修法,研擬限制預售屋換約,法案若通過,將影響預售屋的轉手性;且房地合一2.0針對預售屋完工前後的重稅期重新計算,導致未來轉售、換屋都缺乏靈活性,建議購屋者出手前應評估個人資金需求,考量中長期資產布局彈性。

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台中北屯區近幾年房價飛漲,如機捷特區、單元12重劃區已攻上5字頭,豪宅聚落14期重劃區更穩站6字頭大關,強勁的外溢效應使北屯區周圍房市應聲上漲,尤以鄰近的豐原區、潭子區受惠最多!

其中,緊鄰11期漢神購物中心、台中巨蛋的潭子區,在74號快速道路及國道四號豐潭段等交通利多支撐下,剛性需求居高不墜,成為不少建商、購屋族爭相鎖定插旗的區域。

根據內政部最新預售實登顯示,潭子區最高價出現在「嘉磐信義」10樓,總面積48.01坪以總價1505萬元成交,扣除車位後每坪單價36.1萬元!

另外,「恆山和合」11樓總面積38.65坪,則以總價1110萬元成交,扣除車位後每坪單價34.7萬元,已穩站3字頭。

寶璽機構旗下睿嚮建設將於台中弘富重劃區推出首案「睿嚮大涵」,基地位在弘文中學首排,全案將由寶璽團隊操刀,施工營造皆由寶璽營建團隊的「寶廣營造」負責施作,規劃戶戶邊間,大面窗37-42坪均質3房產品,預計第四季進場,推估每坪單價從4字頭起跳。

此外,擁有強勁在地自住買盤支撐的豐原區,市區整體開發已趨飽和,近期除了有運動產業園區的「豐富專案」的規劃,豐原轉運中心已於9月9日正式啟用,規劃27條市區客運進駐,轉運中心內還能供民眾逛街、用餐及喝咖啡,儼然成為山城地區交通樞紐,大幅增進當地民眾對外連結的便利性。

在眾多利多加持下,預售大樓案單價不斷走高,其中強調健康防疫的新案「久樘宸陽」,更成為豐原區首個單價站上4字頭的建案,頗受市場矚目。

「久樘宸陽」規劃37-45坪的3-4房產品,除了有當層排氣逐層封閉,也配備廚餘冷藏壓縮設備,面東、西向採用前後複層Low-E節能玻璃,在豐原當地都是少見的高規格配備,公設空間還是豐原當地唯一獲得國際設計美國MUSE設計金獎的建案。

此外,因基地位於豐原精華商圈的愛國街、中陽路上,鄰近附明星學區南陽國小、豐東國中,生活採買也相當便利,周邊就有南陽、復興、廟東商圈和豐原第一公有零售市場等,各項生活機能都很便利。

而即將進場的「富宇大宅豐鼎」,規劃37-50坪3-4房,規劃3棟共378戶住家產品,業界推估,每坪單價恐將挑戰5字頭,備受市場矚目。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析,北屯區近幾年推案量、成交量都相當驚人,更有不少品牌建商接連搶進,如較指標的機捷特區從2字頭一路衝到現在的5字頭,去年才登場的14期重劃區,也在短短一年左右時間從4字頭攻上了6字頭,甚至可跟水湳、七期等西屯高價住宅區一拚,也使房市外溢效應也越來越明顯。

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過往房市多頭期間,被視為高獲利產業的建築開發業,如今成長動能不再,住商不動產企研室資深經理徐佳馨則表示,過去幾年在低利環境下,開發商積極獵地並持續開發,讓產值迅速擴張,不過由於打房政策劍指業者,特別是緊縮土建融與限制開發,大幅提高開發難度,加上工料雙缺,壓縮利潤外,除降低開發者意願外,也出現汰弱留強狀況。

徐佳馨表示,過去經驗顯示,一手市場出現破壞性價格後1~1.5年,二手市場會出現價格修正,目前買方壓力已到高點,加上大升息潮兵臨城下,平均地權條例若在今年通過,禁止預售屋移轉,將讓上游開發業者壓力更大,降低開發意願,過往靠著預售推案炒熱市場的盛況,短期內難以重現。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,升息、疫情、總經局勢走弱大致都在第二季始現,新案現場的來客數量與成交數、中古屋交易量能、建商推案態度都巨幅降溫,尤其不動產投資開發,更有被央行在推案與貸款上限制的緊箍咒,小型建商叫苦連天,都印證在營收表現上。

陳炳辰表示,對比打房政策影響的房產交易效益,政府對於健全租屋市場政策推動積極,且租屋相關效益實質上走勢穩健,與房東和包租代管業者合作方案多有牛肉,包括相關費用補助、稅額減免,未來住宅租賃服務產業應會是不動產各產業中,最不受景氣變動波及的一類。

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近年因俄烏戰爭、疫情引發全球通膨,加上物料短缺,房價跟著水漲船高,台中蛋白區新屋價與蛋黃區的中古屋差價縮小,使得趨向「買新不買舊」的年輕購屋族群,開始回頭尋找生活機能完善且交通便捷的市中心。其中,北區因為建設的早,屋齡普遍較高,但是親民的房價及建物公設偏低,對自住購屋族具有吸引力,尤其是35~45坪、三至四房產品最受青睞。

永慶不動產台中北區崇德加盟店、聯城團隊總經理謝坤志表示,北區為台中比較早期發展的繁華商圈,生活機能、交通建設都極為便利,區內有中國醫藥大學、台中科技大學、台中體大等三所大學,以及中國附設醫院、中友百貨、親親戲院、台中公園、湖心亭等,無論教育、文化、娛樂等產業都很發達。

北區有三大熱門生活圈,主幹線為中清路,直通國道1號中清交流道,連結捷運G7站,交通便利造就了漢口商圈,素有「吃在北平、穿在天津、玩在漢口」美譽。

以漢口商圈指標建案「惠宇清朗」為例,坐落於北平路與天津路商圈間,坐擁中清路門牌,立人國中小在旁,近捷運站G7、且有曉明女中明星學區,雙商圈生活機能一次到位,近一年實登房價約在34萬元。

謝坤志表示,在北區西側的科博館商圈,因國立自然科博館物園而聞名,周邊綠意盎然、人文薈萃,且緊鄰勤美綠園道、草悟道、廣三SOGO百貨、金典綠園道、勤美誠品綠園道等商圈,周邊豪宅林立。

以科博館商圈指標建案「國泰御博苑」為例,住家標準層四併雙梯,戶戶三面採光,主力銷售以四房為主,周邊生活機能相當完善,向為換屋客首選區段,近一年實登均價約35萬元。

在北區東側為一中商圈,集合了一中街夜市、中醫商圈、中友百貨,人潮熱鬧滾滾,為台中兩大知名夜市之一。

一中商圈指標建案「親家時上TOP」,近太平國小、五權國中、體育大學、中科大學、台中一中,學校密度高,加上中國附醫、中友百貨加持下,也帶來醫護人員、百貨人員進駐,出租或自住彈性高,近年為買方置產的主力區域。

謝坤志表示,台中北區三大熱門商圈發展成熟,生活機能完善又熱鬧,中古屋低公設價格親民,新屋也屬豪氣萬千,北區是一個宜居樂活的好地方。

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大同公司董事長王光祥今天表示,原物料高漲,加上政府調漲基本工資,今年房地產價格恐不易下修。

大同公司董事長王光祥今天表示,原物料高漲,加上政府調漲基本工資,今年房地產價格恐不易下修。(中央社檔案照片)
大同公司董事長王光祥今天表示,原物料高漲,加上政府調漲基本工資,今年房地產價格恐不易下修。(中央社檔案照片)

王光祥今天在大同旗下尚志資產開發「大同莊園3」開工典禮指出,原物料價格高漲,以鋼骨為例,即大漲近一倍,加上人工短缺使成本大增,但尚志仍按計畫推動既定的工程目標。

他指出,4年前鋼骨1公噸約新台幣5萬元,現在1公噸大概要9萬元,增加快要一倍,這樣的情形讓大家很錯愕。大同莊園去年規劃時鋼骨1公噸5萬元,現在升至9萬多元,但大同還是要做,因為已經答應客戶。

他強調,大同莊園3期不會把交易時間拉長,會控制完工時間,且會很快的趕工。

尚志資產今年推出位於土城建案大同莊園3期,預計2027年完工,規劃總銷金額約新台幣147億元,每坪在55至68萬元之間,已售出近6成。

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初入購屋市場時,通常都會被這個行業中的各種專有名詞嚇到,上購屋網站會看到各家房仲業者的名號、到預售屋現場又會遇到代銷,有時甚至還會遇到屋主,實在不清楚他們到底能夠提供什麼樣的服務。但重點是,不論你現在想買還是賣房子,了解這些窗口的功能與專業都是必要的,一方面是在溝通時不會產生落差,再來也是保障自我權益,不會因為不懂而被不肖業者欺騙。

我很難一次告訴你,究竟該跟誰買房會比較合適?因為每個人的購屋需求、條件與環境都不一樣,因此我才會說,若你能先了解目前市場上最常見的這幾種銷售模式,從理解他們的背景及可提供的服務下手,就能知道賣方可提供給你什麼樣的幫助,以及雙方在交易時又該多留意哪些事。

【代銷】以銷售預售屋為主,採一案全包的模式

代銷公司可說是台灣獨有的「發明」之一,國外的房屋買賣大多是透過開發商、建商處理,他們可以一次發給許多個房屋仲介公司銷售。但台灣的代銷公司是完全不同的經營模式,簡單來說,代銷是一個提供「代替別人銷售」服務的公司,其中最常見的銷售模式為「包銷」,就是代銷將整個建設公司蓋的案子全部包下來,從廣告到銷售都由他們執行及規劃。廣告部分則從線上的網站廣告、臉書社群操作,到線下看板、公車、路牌等,都由他們經營。

由於台灣的代銷市場蓬勃,當建設公司把案子委外銷售時,表示已接受對方的提案,提案內容小到臉書貼文、大到整個銷售策略等,都可能在這個階段就已經設定好。正因為提案內容與建案本身息息相關,也因此代銷在拿到案子之前,就必須先拿到格局的規劃、圖面、隔間等。

至於建案能賣給哪些主流客群,及周邊環境的生活機能、優劣勢、未來發展與規劃等,代銷也必須要詳細了解,才能提案報價。唯有知道這個案子的賣點在哪裡、主力銷售客群會是誰,才有機會進一步拿到案子,成功完銷。

再來就是等接待中心落成後,讓代銷人員進駐銷售,直到完銷或結案為止。這樣一個案子執行下來,代銷公司可以向建商申請5% 到6%的佣金。簡單計算,假設這個案子完銷之後的總價為10億元,代銷可申請到5000到6000萬元不等的佣金,他們會用這筆佣金去生產、規劃所有的輔助銷售配套。

別以為這樣很好賺,因為代銷要為建設公司做的事情非常多,包含日報表、週報表、客戶回報、檢討會議等。畢竟建設是個相對傳統的產業,很多觀念其實還很保守,如果顧客相對年輕時,代銷、建商與年輕人之間的溝通與行銷方法,就會有些落差。平均來說,代銷從業人員因為要理解、學習的事情很多,所以大部分代銷公司不會讓剛入行的員工接觸客戶,相對資深的跑單(銷售員)、專業經理、主委等,才有機會正面跟客戶介紹、談銷售。

既然代銷會接觸到銷售,勢必也必須跟客戶議價。消費者都想買到最好的價格、最理想的位置,但其實你想買哪個樓層、底價多少、可否多配一個車位等問題,必須等代銷和建設公司開會,一戶戶談價格與配置後才能知曉,這些技巧其實全都是學問,由此可知,代銷在賣房子時,相對也受到較多規範。

【房仲】手上的屋源以中古屋為主 成交後收取費用

如果想找新成屋、中古屋,大部分的人可能會透過房仲處理。說到房仲,可能會先聯想到「帶看」這個服務,但其實真正進行到買賣,中間還有許多服務細節是你我可能會忽略的。

房仲在整個交易過程裡,真正的角色意義是「保護買賣交易權益的公正第三者」,簡單來說,房仲對於交易物件,包括物件瑕疵、買賣過程、買方資格、買賣文書處理等,買賣雙方都會希望經由「他」順利完成,讓交易獲得保障。

這群人非常龐大,銷售所需具備的知識也很複雜,相對做起來也很辛苦。正因如此,如果希望透過房仲買房子,就需付出相關費用,也就是俗稱的仲介費。依據內政部頒訂的「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」,房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取的服務報酬總額,合計不得超過該不動產實際成交價金的6%,其中買方最高為2%、賣方為4%(但內政部沒有硬性規定買賣雙方的% 數要相同)。

【屋主】不透過仲介買房 需自行承擔風險

但你或許會想問:「可以不透過仲介,直接跟屋主買房嗎?」答案當然是沒有什麼不可以,只是你必須清楚背後的風險及要做的功課。我聽過的案例是,朋友的鄰居想賣房,因此雙方講好不透過仲介交易。沒想到朋友買下之後才發現,房子早已被借了二胎、三胎貸款,但在買賣之前鄰居並沒有告知,朋友也不懂應該要做這些檢查,糾紛就這樣產生。

如果是透過仲介交易,上述狀況發生的機率就是微乎其微,畢竟一般人並非專業的房屋買賣人員,若不懂權狀、相關法規等,很容易會掉入陷阱裡。當然,如果你在買賣的過程裡,仍然覺得自己可以承擔及處理這些風險,那麼我的建議是,若想再保險一點,就找一個專業且值得信賴的代書為你做簽約服務。

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房市交易量呈現「北消南漲」,雙北不再是領頭羊,移轉占比從2010年前四成以上,近年衰退至不到3成,反倒是桃園、新竹、台中、台南、高雄紛紛崛起,其他五都交易占比已過半、將近54%。房市發展趨勢呈現「新南向」,房市題材也從重劃區、捷運,發展到科學園區與台商回流等題材。

信義房屋統計主要都會區長年的買賣移轉佔比,在2010年以前雙北市是房市領頭羊,移轉占比可達4成以上,不過隨政策資源挹注、產業結構改變,房市交易量呈現「北消南漲」,雙北佔比近年衰退至不到3成,反觀桃園、新竹、台中、台南、高雄的移轉佔比都較早年有明顯增長,普遍都增加2個百分點以上,雙北外五都占比已近54%,反映長期的房市發展趨勢呈現「新南向」,雙北以外的都會區持續崛起。

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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雙北早年都是房市焦點,也是房市領頭羊,雙北房市先反映後,才帶動其他都會區上揚,不過雙北市房價高漲,加上產業結構開始轉移,雙北市以外的區域也有許多重大建設陸續落成,城市競爭力向上提升,房市題材也從重劃區、捷運,發展到科學園區與台商回流等題材,同時雙北市以外的房價在這兩年上漲前,仍處於相對平價的水準,在許多利多題材帶動下,反而成為房市的新亮點。

信義房屋統計長期的移轉趨勢發現,2006~2010年台北市移轉約佔整體15.9%,新北市約佔25.6%,全台每10棟建物買賣移轉,就有4棟出現在雙北市,不過隨雙北以外的區域強勢崛起,雙北市的移轉佔比2011~2015年減少至32%,近兩年更衰退至不到3成。

反觀雙北以外的區域,桃園市移轉棟數佔比從2006~2010年的11.5%,到今年前七月已經攀升到13.4%,新竹則是從5.6%,去年最高一度攀升到7.2%,台中市則是從13.1%,增加到今年的15%,台南市則是從5.5%,增加到7.4%,高雄市則是從10%,去年最高到12.9%。

曾敬德指出,雙北以外區域強勢崛起背後因素眾多,包括重大建設陸續到位、產業持續發展、都市競爭力提升吸引人口移入與住宅型態由透天轉變大樓等,近年晶圓產業的投資設廠,更帶動區域房市出現一波大漲,整體房市結構已經產生重大改變。

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實價揭露,鄰近永康商圈及大安森林公園的新興小豪宅「大安滕」,6月成交7樓戶,3645萬元,每坪164萬元,創下該社區單價歷史新高紀錄,也名列今年小豪宅交易中單價第四名社區;另外,今年5月時,蔡依林的起家厝「EAT時尚館」社區,4樓成交單價153.9萬元,創下該館的歷史最高單價紀錄,且該戶前一手屋主,於2014年持有至今已8年,轉手增值772萬元。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「大安滕」屋齡僅1年,社區坐落於大安區新生南路一段上,屬幸安國小、金華國中的明星學區內,總戶數45戶,社區規劃1~2房格局,張旭嵐指出,目前社區平均成交單價落在138萬元左右,實價登錄有3筆轉手紀錄,轉手價差70~375萬元,全數增值出場,凸顯總價時代下,小宅的增值速度快。

台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「永春EAT」位於信義區忠孝東路五段上,是捷運永春站共構宅,又分成「EAT時尚館、EAT國際館」,去年9月時,「EAT國際館」5樓單價成交158萬元,創下社區歷史新高,今年另一棟館別「EAT時尚館」,4樓也以153.9萬元再創該館最高單價,雖然社區屋齡已經17年,但社區價值仍持續攀升,不僅鄰近信義計畫區,再加上是捷運共構宅「出站就到家」,交通及生活機能佳,且規劃挑高4.5米,室內使用面積更擴大,買氣穩定。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計,今年上半年台北市小豪宅單價前10名社區,截至目前為止,冠軍由「逸仙悅榕」169.9萬元拿下;第2名為「仁愛A+」165.6萬元,第3名為「敦南SOHO」的165萬元,今年上半年前10名當中,有6個社區位在大安區,信義區則有2個,中正和中山各1個入榜。

張旭嵐分析,這類高單價小宅主要分兩大類,一為「學區小豪宅」,多位於台北精華地段的明星學區內,許多父母為了孩子學區設籍而購屋,具長期穩定市場需求性,有抗跌保值的條件,由於位於市中心、交通方便,因此即使沒有車位、出租率仍高。

另外一種為「二代小豪宅」,包括「敦南SOHO」、「琢豐」、「新美齊PARK259」、「璞真作」等等,主打鮭魚返鄉,或是事業小有成就的單身富二代,不想住在父母的高級豪宅中,又講究居住品質,因此購入這類飯店式物管的小豪宅,室內坪數需求約在20坪左右,如再加購車位,因此總價會落在4、5000萬元上下,不亞於一般住宅總價,且這類小豪宅的公設比不低,以「敦南SOHO」來說,公設比高達39.8%。

第一建經研究中心副理張菱育提醒,雖然台北市總價低於7000萬元以下的小豪宅,不用受到央行打炒房對於高價住宅貸款僅4成的限制,但要留意,部分銀行對於主建物加附屬建物低於15坪的物件,視為不易轉手的小宅,貸款恐只剩6~7成;若坪數低於10坪,有些銀行甚至不願意承貸,因此在購入小豪宅前,需先與往來銀行確認可貸款的成數,避免屆時自備款不足。

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房地產購屋觀望氣氛濃厚,新濠建設機構副總經理簡宏昌分析,從六都這幾個月的交易移轉資料顯示,過去量價被過度炒熱的台南市、高雄市,年減幅度高達2到3成,反觀台北、桃園年減幅度僅1成,新北市減幅更僅有3.8%,證明新北市剛性需求強烈,民眾不必過度擔憂。

簡宏昌指出,隨著央行不斷升息,媒體報導經濟景氣下滑,不少人開始唱衰房地產,導致觀望氣氛濃厚,但事實上,這2年原物料大幅攀升、缺工缺料、通膨等問題嚴重,加上土地供需失衡,建商不是不想降價,而是根本沒有調降售價的空間。

他再舉今年6月份六都房地產移轉數字為例,台北市年減17.4%,新北市3.8%、桃園市13.5%、台中市11.8%、台南31.2%、高雄20%。以南部緊縮最為明顯,台南減幅達3成,高雄市減幅達2成。

他解釋,在疫情、升息、股災等打擊下,南二都部份投資買盤縮手,這與多屬剛性需求的新北市有明顯差別。

簡宏昌說,30多年來,房地產受許多重大事件影響,價格波動,上上下下,最終房價還是緩步上升,因此,建議自住者購屋趁早,有資金就可以果斷進場購屋,保值抗通膨,利用增值空間,未來也較能「無痛換屋」。

他以三重房市發展為例,二重疏洪道重劃區周邊生活機能優越,包括新北市第二行政中心即將完工,又有雙捷運加持,加上新北產業園區、大都會公園等優勢,吸引更多大型建商搶進,具有長期保值性,符合剛性需求者的條件。

面對景氣下滑疑慮,簡宏昌建議自住客勇敢購屋,只要買賣抱持健全不投機的心態,即便是大環境險峻,對自住宅也不會有太大影響,未來若房價上漲,對換屋也有幫助。

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新北、桃園等新興重劃區,包括林口新市鎮、新莊副都心、三峽北大特區、五股洲子洋和淡海新市鎮,及中壢的青埔特區,昔日因新建房屋量大、點燈率偏低,因而被外界戲稱為「鬼城」。但昔日被稱「鬼城」的區域,市調發現,總價比四年前增加 200 萬元以上。

住展研發長何世昌指出,「林新三五淡青」在 2015-2017 年經歷交屋潮,餘屋量多又逢房市轉空,市況慘淡且房價驟跌,但在餘屋順利消化後,加上政府建設、或民間投資陸續到位,房價重啟漲升模式。

據住展統計,「林新三五淡青」自 2018 年房市復甦以來,至 2022 年第二季房價悉數上漲,四年間房價漲幅約二至三成多不等;其中,漲幅較大的是洲子洋、淡海新市鎮、青埔特區所在的五股、淡水、中壢等地。

洲子洋重劃區於前一波修正期間,新建案房價一度慘跌到 21 萬元~ 25 萬元 / 坪,現已回升至每坪 35-45 萬元,漲幅相當顯著,也因此帶動五股房價漲至每坪 37.5 萬元,較 2018 年第二季上漲 32.5%。

又如淡海新市鎮房價曾修正至每坪 17-23 萬元,房價最低檔時,輕軌沿線多能找到 1 字頭的建案,而如今房價雖然 已回漲到每坪 25-30 萬元。但與其它新興重劃區相比,淡海是唯一還有 2 字頭房價之處,是相對親民的購屋區。

何世昌分析,前波空頭修正時期,青埔特區內新案價格重挫,最低檔時殺到 20 萬元~ 26 萬元 / 坪,部份餘屋案出清價還驚見 1 字頭;受到房價大跌拖累,當時剛完工的建案還曾出現交屋困難的窘境;但如今,青埔各項民間投資與政府建設都已兌現,新案成交價普遍大漲至每坪 40-50 萬元,漲幅幾近一倍,由於青埔房價飆漲,進而帶動中壢全區房價漲幅擴張。

據住展雜誌統計資料顯示,2018 年第二季在新興重劃區所在行政區購買 30 坪小宅,與 2022 年 第二季購買同樣坪數房子相比,可以省下 165-285 萬元不等,大約省下一台賓士車的預算。如果四年前買的是 45 坪的三房型,則可省下 248-428 萬元,最高可省下兩台賓士車。換言之,現在新興重劃區買房入場券,每張普遍比四年前貴了 200 萬元以上。

何世昌認為,目前北台灣還有部份重劃區有 2 字頭、3 字頭親民價,購屋族只要買在有產業投資、或捷運建設的地方,就不必擔心成為「鬼城」。對首購族而言,用自己的青春換取房價增值空間,總比空手看著房價漲來得實在。

資料來源:住展
資料來源:住展
資料來源:住展 房價單位:萬元/坪
資料來源:住展 房價單位:萬元 / 坪

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東森房屋研究中心統計實價登錄發現花蓮市近年單價穩坐3字頭,預售新案荔宏建設「雲璽」更是於今年四月以單價40.1萬元成交,創下新高;花蓮房市過去長期受地理環境、交通、產業等客觀因素侷限,未有大幅發展,2021年蘇花改全線通車後,拜國旅熱度之賜,亦帶動不動產交易。

東森房屋花蓮中山加盟店店東王一峰表示,花蓮市交易熱點主要集中在美崙區域及吉安鄉;美崙區域屬文教區,坐擁學區優勢,同時也是縣府所在地;而吉安鄉以吉安火車站往市區的方向為交易大宗,吉安靠近市中心,交通便捷,生活機能豐沛,但釋出量少,因此案件相對搶手,近一年成交量高達555筆,成交單價穩坐2字頭。 王一峰店東指出,蘇花改通車後,徹底打開花蓮交通任督二脈,台北至花蓮縮短為2.5小時,相較以前再減省至少1小時的交通時間,使飯店及百貨業者積極插旗花蓮,帶動不少欲在東部發展企業的佈局,物流中心便是其中一種,例如全家於今年中斥資5.6億元蓋新花蓮多溫層物流中心;工作機會的增加為花蓮帶來年輕族群的回流,房產購置的需求因此增加,以致建商開案量隨之增加。

根據內政部實價登錄預售建案查詢統計,近一年光是花蓮市開案量就高達26筆,吉安鄉亦有10筆的開案量,可見花蓮房市熱度不減。 王一峰店東推薦年輕人鎖定中小坪數的電梯大樓新成屋與預售屋作為購屋標的,因年輕人自備款有限,高價透天住宅相對負擔較大,新成屋及預售會是主要選擇,以花蓮市預售建案為例,座落在富陽路上的「風華居二期」規劃一至二房,坪數15.86坪至33.8坪,近一年平均單價約落在26.5萬元,平均總價不超過900萬,年輕族群接受度高。 隨著吉安都市計畫(住一住宅區開發案)的通過,為花蓮的心臟地帶錦上添花,區內道路、停車場、公園及滯洪池等公共設施(含下水道、自來水、電力等管線工程)一併興闢完成,住一住宅區的整體環境及土地開發效益一定能大大的提升,花蓮縣政府表示將持續監督並加緊重劃作業,加速公共建設推動,促進都市整體發展,提升居住環境品質,王一峰店東對此評估花蓮未來房價持續走升,漲勢值得關注。

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連結新北、桃園二大都會區的林口地區,近年挾著產業、商業、交通、建設以及舒適環境等多元優勢,成為大台北人口成長最快速的行政區,隨著機場捷運A9站通車後,串接起北北桃精華區,一舉將林口推升為新北市新門戶,其中A9站國際媒體園區生活圈成為越來越多人心目中的理想宜居區域。

A9站國際媒體園區生活圈堪稱林口地區含金量最高區段,民間企業、政府挹注千億開發,創造工一工業區、國際媒體園區等豐富產業資源,其中由東森、三井、三立投入的國際媒體園區開發計劃,打造台灣影視娛樂、觀光休閒產業的新地標,可望接棒內湖成為下一座複合功能型影視基地;即將於年底開發完成的工一工業區,則是林口工一至工五產業園區最後一塊拼圖,將以無污染及高科技產業發展,推估可帶來1萬多個工作機會。

隨著諸多建設成型,林口受惠產業聚落成形帶來人口紅利,加上三井OUTLET、環球購物中心,就業、商業及娛樂購物到位,串流中山高林口交流道、客運轉運站及機場捷運等交通動線,都成為房市加分重點。在地深耕數十年的森聯機構,於機場捷運A9林口站國際媒體園區生活圈推出「森聯摩天41」,坐落於正30米文化三路,地上41層建築,對坐台北101,美好景致盡收眼底。

森聯摩天41坐擁近3700坪超大基地,五面臨路、獨立街廓,規劃1200坪私人中庭花園,設計水瀑牆、草坪區、GREEN HOUSE、游泳池及迎賓迴車道等,並種下超過200棵樹種植栽,自家就有一座公園綠地,從社區到戶外皆有綠意包覆。

全案採SS鋼骨結構設計,由大陸工程把關建築品質,地景建築師丹下憲孝以「森」概念打造雙葉曲線、帷幕立面,加上三大聯合建築師事務所、永峻工程等豪宅團隊,聯手打造新地標。建商表示,全案主力戶別125坪,規劃一戶一梯廳,搭載2部電梯,兼具隱私、獨特性,又符合黃金地段鐵律,也是區內稀有開闊大基地、純百坪社區,受到不少上市櫃企業主、白手起家的新創業者、重視生活質感的醫生、富二代關注,也成為高資產客戶鎖定的熱門標的。

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房仲業者提出最新統計指出,今年 6 月台中預售屋轉售量高達 7000 件,占全台 35%;而北屯和西屯兩區的預售屋轉售量全台最高,成交件數都在 1000 件以上。但是 2022 年以來,台中預售屋交易件數和總銷金額都較去年 9-12 月幾近腰斬,未來台中預售屋市場可能出現沉重賣壓。

永慶房產集團統計今年 6 月全台與七都預售屋轉售刊登數量為 1 萬 9945 件,其中台中地區就佔了 7036 件,比例 35%。意味著全台灣每三間刊登轉售的預售屋,就有一間是來自台中。

進一步觀察預售屋轉售量多的行政區,全台共有 44 個行政區域預售屋轉售量超過百件,台中就佔了 15 個,比例高達 34%。如考慮到台中共有 29 個行政區,意味台中有半數以上的行政區都有百件以上的預售屋轉售量,其中以北屯區和西屯區的預售屋轉售量最高,分別為 1446 件和 1005 件。

此外,根據資料顯示,2022 年台中預售屋平均總價以 1714 萬元,超越新北的 1704 萬元,成為全台預售屋平均總價第二高的縣市,僅次於台北。從 2019 年開始觀察預售屋價格的漲幅,近四年台中預售屋平均總價已高漲 85.8%,但是台中地區的勞退平均提繳工資,在相同的四年內僅增長 7.6%,兩者相差 11.4 倍。

永慶指出,從近期的台中預售屋交易狀況進行分析,可以發現 2022 年 1-4 月較 2021 年 9-12 月,台中預售屋交易件數和總銷金額分別下滑了 53.6% 和 42.7%。在預售屋轉售量大、成交量縮減,以及台中市勞工薪資漲幅難以追上房價漲幅的情況下,未來台中預售屋的賣壓可能相當沉重。

為了抑制預售屋市場中的投機炒作現象,2021 年 12 月內政部拋出預售屋禁止轉售修法後,雖然還沒正式立法通過,但已精準打擊預售屋炒作現象。在永慶房產集團 2022 年第三季房市前瞻報告中,以 2021 年 12 月內政部推出打炒房政策的前後四個月進行比較,預售屋交易件數和總銷金額皆有 3 成以上的明顯下降,也說明打炒房政策確實使投資客淡出預售屋市場。

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房市景氣出現轉折,上半年買賣移轉棟數出現衰退,多數明星房市交易熱區交投退燒,但過去二、三線的低價蛋白區異軍突起,在全台上半年買賣移轉超過500棟的行政區中,桃園海線的觀音、大園分別年增87%、83%,分居一、二名,新北八里、台南安南及桃園龜山也有超過5成的年增率。

據內政部資料統計,六都上半年買賣移轉棟數成長最高的行政區,分別為台北南港、新北八里、桃園觀音、台中西屯、台南安南、高雄楠梓。

大家房屋企研室副理郎美囡指出,諸多區域房價拉升力道強,買方居高思危,不輕易出手,各大都會區普遍呈現高房價、精華地段的蛋黃區交易量持續萎縮,然一些近年建商積極搶進的新興低房價重劃區,受惠交屋進入高峰期,加上自用及置產買盤追價進場,在房市景氣轉折階段,交易量仍逆勢成長。

以雙北市來看,台北市南港、北投等蛋白區受惠相對較低的房價水準,交易量年增率均逾三成,新北市二重疏洪道、央北重劃區、台北港特定區等重劃區交屋暢旺,帶動三重、新店、八里交易量較突出。

值得注意的是,過去幾年上半年買賣移轉僅約500、600棟的桃園觀音、大園,今年上半年均有逾1,100棟的交易規模、年增率均逾八成,桃園海線二個行政區成為上半年全台房市交易擴量最明顯的行政區。此外龜山受惠於A7重劃區進入交屋高峰期,上半年達4,144棟,交易規模僅次於台中北屯區,也有超過五成的年增率。

郎美囡指出,相對低價重劃區在鄰近比價效應下仍吸引買盤進場,大園客運園區、草漯重劃區原本即屬桃園房價較低的重劃區,在航空城計畫啟動後不少拆遷戶在此購屋,加上青埔特區發展漸趨成熟、高房價的外溢效應,使大園、觀音房市熱絡。

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全台房價急漲,使得不少衛星城市近年異軍突起,市調機構統計今年第 1 季主要都會區成交量,對比 2018 年第 1 季成交量,這 5 年間有不少行政區交易件數翻倍,最多甚至飆漲近 10 倍,而房價漲幅最高也逼近 7 成。七都各行政區包括新竹芎林、台中梧棲、龍井、新北八里等意外成為全台房市新興熱區。

591 實價登錄統計,全台七都之中成交件數增幅居冠的為新竹縣芎林鄉,成交量 5 年間暴增近 10 倍,2018 年第一季芎林成交量僅 12 件,然而今年第一季成交量達 130 件。全因以竹科買盤為主的新竹,近年在竹北房價暴衝之下,使得鄰近的芎林受惠,吸引科技新貴及竹北換屋族到此置產,交易多集中在區域內的三大重劃區 (19 公頃、綠獅與金獅),房價也搖身一變,從 1 字頭漲成 3 字頭。

全台房市新熱區亞軍與季軍分別為台中梧棲與新北八里,兩地 5 年間交易量皆大增 4 倍。前者受惠於台中三井 OUTLET 在 2018 年底開幕,加上捷運藍線與海生館議題,使區域內的台中港重劃區推案大爆發;後者則因近年有淡江大橋、八里輕軌及台北港特區土地變更案等議題,交易多集中在區域內的台北港重劃區,兩地也皆靠著親民的 2 字頭房價,買盤主攻小資首購族。
 
再來由桃園的大園與觀音分別拿下房市新熱區的第四及第五名,對比 5 年前,兩區成交量增加約 3 倍。大園近年因青埔特定區推案火熱,助攻房市交易量,房價漲幅逼近 7 成;而觀音則為北部最大工業區,近年受惠台商回流影響,人口紅利持續流入。此外,兩地也受惠航空城計畫,使得大量拆遷戶選擇鄰近的大園客運園區以及觀音草漯區域購屋,意外成為房市新寵。

房市新興熱區第六名則是位於台中的龍井,2022 年第一季成交量 410 件,5 年間交易量增加約 2 倍,龍井與西屯相鄰,享有共同生活圈,然而房價只要 2 字頭,加上特五號道路即將開通,減少到中科的時間,近年成為科技新貴購買透天產品的首選之地。交易量同樣成長約 2 倍新熱區還有台南麻豆,麻豆受惠於原有的工業區重劃開發與麻善大橋旁闢建快速聯絡道路直達南科,縮短麻豆與南科距離,吸引不少偏好透天產品的南科工程師在此購屋。

接著則為高雄的大社與前金區,5 年間房屋交易量皆翻倍成長,自去年台積電宣布在楠梓設廠讓當地房價井噴後,連帶北高雄房價較低的大社也跟著受惠,不僅如此,區域內原有的工業區及周邊多所大專院校,讓就業、就學人口支撐在地居住需求。而前金則是南高雄精華區,同時還具有傳統文教區優勢,近年則有亞洲新灣話題,支撐買氣。

最後交易量同樣翻倍的是桃園龜山,龜山自 2016 年合宜住宅完工後,建商陸續於 A7 重劃區內大舉推案,加上華亞科學園區帶來就業人口,以及去年合宜住宅禁售令解除,推升該區交易動能。

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