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 最新消息

台灣面臨人口減少及老化問題,人口紅利成為各都主要課題,依據內政部資料,觀察近10年六都人口數及平均房價變化,桃園人口大幅成長12.3%,堪稱人氣最強都會區,房價漲幅由台中市得冠,10年成長73.7%,特別的是,台南市及高雄市人口分別減少1.4%、1.6%,房價分別大漲69.7%、50.7%,人口及房價反向成長。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台南市及高雄市受科技園區議題及疫情資金潮帶動,加上房價基期低,故人口尚未大量隨科技業南漂,房價卻率先反應。

桃園市價量並行,台北市居不易、人流失

六都10年來人口數量及房價變化,在人口部分六都各有增減,台北市減幅7.0%是六都減少最多者,桃園市人口正成長12.3%,漲幅遙遙領先其他五都;房價則是全面走揚,台中市成長最多,漲幅73.7%,平均29.0萬元,桃園、台中、台南及高雄都從1字頭晉升至2字頭,雙北價格本就高,房價漲幅不如中南部。

郎美囡指出,桃園市多年來航空城計畫及工業區、科技園區吸引企業進駐並增加就業人口,並具有社會福利誘因,成功吸引來自其他縣市的輕移民,人口大幅成長推動房價上揚,房價漲幅雖非最高,但表現穩健。

而台中市幾乎每個重劃區都有重點話題,從交通建設、園區發展到購物中心,加上地理位置居中,南來北往便利,公司企業設點不少選擇台中,住宅推案量大,買方也相當買單,一路推升價格走揚。反觀台北市雖然政經資源匯集,但高房價將人擠壓至其他縣市,隨著大眾運輸網絡越來越密集,通勤台北的時間成本降低,此外,各都福利政策漸漸並駕齊驅,人口從台北往桃園、新北移動的越來越多。

常住人口撐房市,長期持有才安全

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,去年房市出現變化,稅制改革及平均地權條例修改驅動住宅市場轉向自用為王,各地交易結構必然變化,對於資產配置計畫的購屋人來說,應回歸購屋基本面並長期持有,選擇人口移入與就業機會落實的區域,不盲從話題熱度,避免買到套到。

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副總統賴清德「房價在降」言論引發討論,根據樂屋網統計,全台六都158個年交易量超過400件的行政區,隨房市高點反轉、出現窒息量縮,在過去一年以來,已有18個行政區房價下跌,其中,台北市12個行政區有高達8個行政區房價下跌,台北市、以及台北以外的低價蛋白區的房價已有鬆動跡象。

根據樂屋網統計顯示,過去一年來,台北市除了士林、北投、信義、大同4個行政區以外,房價全面下跌,其中以松山、文山年跌幅逾8%最高,而其餘五都也有零星行政區房價下跌,如新北新店、桃園大園、台中潭子、台南佳里、高雄新興等,均為各自都會區跌幅最高的行政區,其中,台中的潭子、大甲跌幅均逾2成,為全台最高。

此波房價高點反轉,明顯從高價區的台北市,以及過去漲幅甚高的低價區領跌,台北市以外更不乏房價1字頭、個位數的偏遠地區房價走跌,例如過去房價2字頭的台中潭子跌回1字頭,台中大甲也從每坪15.7萬跌至每坪12.3萬元,南台灣的佳里、麻豆、林園等地更為房價個位數的蛋殼區

不過六都仍有將近9成的行政區房價仍在上漲,樂屋網調研中心經理洪安怡指出,全台大多數地區的房價波動仍處於盤整階段,總體來說,房價並未跌到「有感」,不過這一年來房價下跌的區域,除了台北市以外,多屬當地的蛋白區、率先出現鬆動。對於買方而言,要下跌到有感,恐怕需要持續一段時間跌幅達1成以上。

過去一年以來,台北市不乏如大安、松山等精華區房走跌,房價基期已高、老舊房屋占大宗、人口外移持續,加上買盤對政經局勢更敏感,在近年房價一片漲聲中已有較明顯下跌。

如過去高雄市在台積電等投資、建設議題帶動下,有些地區房市過熱,如而今房市趨冷,不斷衝高的房價也明顯出現疲態,另外部分人口外移、老化,或發展老舊欠缺新案推動價格,以及欠缺實質剛性需求支撐的區域,在投資買盤退散後,房價也出現明顯修正。

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591房屋交易網調查全台過去一年房價漲幅最高的社區,結果以桃園楊梅「台北亞熱帶凱撒區」漲幅36%居冠,另新北淡水「巧克力花園」、桃園區「豐田大郡」漲幅也都逾3成,591表示,即使房市利空壟罩頂,但只要產品對了,房價照樣能起飛。

591房屋網調查,近一年來全台有四個社區年漲幅逾3成,十個社區年漲幅逾2成,多數均為房價基期較低的中小坪數產品。591指出,近年來打炒房政策鎖定預售市場,不少投資客轉向成屋市場,即使房價高檔的現況下賺取增值價差已不容易,不過具租金收益、單價1~2字頭的低單價、低總價產品仍相當吸睛,以相對低的成本、相對穩定的租金吸引收租置產買盤進場,近一年來房價高漲幅的社區多數均屬此類,在租金報酬支撐下,房價持續上漲。

以房價漲幅最高的楊梅「台北亞熱帶凱撒區」來說,房價從去年每坪11.1萬上漲至今年每坪15.1萬元,年漲幅達36%,此外,楊梅的「台北比佛利夏威夷區」漲幅亦高達22%,兩社區分別鄰近國道1號楊梅交流道、幼獅工業區,反應楊梅房市近年受惠台商回流帶來大量就業機會,加上五楊高架未來將延伸至頭份,除了既有的台北客外,也將吸引新竹客,拉抬當地房市行情。

淡水「巧克力花園」則為學生租屋為主的社區,單價從去年還在1字頭,今年上漲至每坪26.8萬元,漲幅亦達35%,由於鄰近淡江大學,是不少學生熱門的租屋選擇,加上屋內規劃彈性且又有低總價優勢,投報率佳,是當地投資客偏好的物件之一。

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彰化縣人口流失問題嚴重,依據戶政司資料顯示,截止到去年底,彰化縣人口數僅為124.5萬人左右、跌破125萬人的升格門檻,而且目前彰化縣人口數仍在持續減少中。不過,人口的流失似乎並沒有引起區域房市的動蕩,彰化縣平均房價不降反升。

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5年流失3.3萬人 彰化房價仍上漲

由內政部不動產資訊平台揭露,去年Q4彰化縣的平均房價約為每坪18.66萬元,相較於2018年同期的每坪15.68萬元,5年來上漲了19%、近2成。對此,東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月表示,彰化縣建設題材豐沛,再加上由居住觀念轉變帶來的剛性需求持續增加,讓彰化房價有了很強的支撐力。

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小資族1字頭買新大樓,在桃園還有機會!根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示,今年Q1桃園市12個交易熱區當中,屋齡5年內新大樓均價落在1字頭的區域,除了大溪、新屋、觀音之外,還比去年同期多了一區龍潭,總計4區。其中又以觀音區平均18.7萬元最平實,新屋、龍潭、大溪均價則介於19.1至19.7萬元之間,可說是首購青年在北部都會省錢成家的圓夢美樂地。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,桃園1字頭就能買新大樓區域,都屬於蛋白區,因此價格相對實惠。不過4區房價與去年同期相比,觀音、新屋與大溪持續上漲,只有龍潭縮水了9.3%,讓今年Q1的1字頭區域較去年第1季增加1個;由於四區均價距離2字頭都只差臨門一腳,所以未來不排除連袂站上20萬元大關,使桃園1字頭平價區逐漸「清零」。

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預算不到 1000 萬元,能在七大都會區哪裡買房?房仲業者根據聯徵中心去年一第四季申貸資料,以平均鑑估值 1000 萬元為上限,找出七都申貸樣本數最多的低總價熱門購屋路段,其中台北市只有一條路達標,就是北投區中和街,且樣本數僅 10 件,顯示首都總價 1000 萬元內的區段與物件相當有限。

新北市的低總價熱門路段,則由八里區的龍形三路以 94 件樣本數奪冠;桃園市最熱門的 1000 萬元內購屋路段,是龜山的樂善三路,件數達 371 件;新竹市南寮的西濱路一段,則以 88 件成為新竹地區冠軍;台中市烏日的高鐵路二段,件數高達 564 件,不僅是台中市低總價路段中的第一名,也是七都量體最大的親民購屋路段;台南市永康區的永安路,以及高雄市鳳山區的頂興街,也分別以 55 件、146 件,成為該都會區 1000 萬元購屋的最熱門路段。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,除了雙北之外,各都最熱門的低總價購屋路段,都離不開重劃區,比如桃園的樂善三路位於 A7 重劃區;新竹市南寮的西濱路一段,也有漁港、東濱等重劃區;台中市高鐵路二段則位在烏日高鐵特區;台南永康的永安路,亦緊鄰鹽行國中重劃區;高雄鳳山頂興街,也坐落頂庄重劃區之內。主要是新興重劃區在發展之初,房價水位平實,加上發展遠景可期,新案選擇也較多,吸引小資族卡位,使重劃區雄據各都低總價熱門

觀察各都最熱門的低總價購屋路段,以台北市北投區中和街的平均坪數最小,只有 24.2 坪;貸款成數也最低,僅約 7 成,其餘都會超過 75%;且去年第四季平均利率就超過 2%,利息負擔比其他都會更大,顯示台北市不僅低總價的選擇稀少,貸款條件也相對嚴苛。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,台北市千萬以內的低總價物件,以老屋為大宗,尤其北投區的中和街近年成交主力為屋齡超過 40 年的公寓物件,買方財力也多半較有限,導致貸款成數低,利率高。不過老公寓的公設比低,權狀 20 多坪就有機會買到 3 房,因此在高房價的首都,仍有穩定的市場接受度。

陳定中表示,內政部 6 月開放申請的「中產以下房貸支持專案」補貼,台北市原始核貸金額門檻為 850 萬元,若以中和街為例,去年第四季平均授信金額不到 700 萬,是首都極少數符合補貼條件的區段,因此該路段在今年 2 月底前申貸購屋的既有房貸戶,將是台北市最有可能受政策嘉惠的族群。

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驚人!2003年SARS至今台灣房價漲快3倍!不過這20年來房市結構有明顯變化,前11年雙北市是房市領頭羊,帶動其他都會跟進,不過近9年房市亮點則在雙北以外,竹、中、南、高房價大漲5成~1倍,房價漲幅海放雙北市。

20年來六都加上新竹的房價,大漲2.3~3.5倍,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從SARS後20年,多數期間房價處於上漲走勢,但其間仍有2007年小幅回檔、2008年底金融海嘯、2016房地合一後景氣修正等三次房市景氣走弱。

而早年雙北市是房市的領頭羊,不過隨著雙北市房價逐漸往天花板靠攏,其他低價區因為房價基期甚低加上轉機題材,利多包括重大建設投資陸續到位,加上科技業大幅投資,帶動雙北以外區域成為飆漲區,雙北以外的都市競爭力大幅提升,讓房市從早年的雙北領漲,成為各地百花齊放的局面。

信義房屋統計SARS以來,房市20年的價格變化,六都加上新竹地區漲了234%~346%,房價上漲最多的是台中市,房價上漲346%,主要因為基期低加上重大建設到位與科技業等投資帶動;雙北市從SARS後到2014年第二季繼上一波的景氣高點,房價大漲了2倍,漲幅超越其他都會區。

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不過從上一波高點2014年第二季到今年第一季,雙北反而漲幅落後其他都會區。近9年房價漲最多的是新竹市,房價指數大漲1倍,其次是南部二都台南大漲68%,高雄市上漲61%,台北市僅上漲約7%,新北市上漲26%,房市呈現各區各擁題材各自發揮。

曾敬德表示,雙北以外重大建設逐步到位、政策也往持續投資,加上企業等實質投資帶來就業需求,有人、有錢、有題材加上房價負擔都較雙北合宜,因此成為這一波的房市亮點。

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基隆捷運於上月通過環評審查,房仲業者統計近三年實價登錄資料,沿線各站周邊直徑一公里內房價平均成長 12.7%,詳細爬梳資料後發現,漲幅最大跟減幅最大都在八堵站周邊,公寓產品,均價成長 28.3%,滑落最多的是華廈產品,衰退逾 1 成。

基隆捷運第一階段規劃路線將從南港站至八堵站,其中位在基隆市境內的有 5 站,各為北五堵、百福、六堵、七堵、八堵,

中信房屋研展室副理謝欣亞表示, 八堵站周邊的大樓華廈產品原本就較少,而近三年的均價為負成長的原因,與 2020 年的數筆較高單價的交易有關,當年度所有華廈的交易均為八堵知名社區東京站的釋出,因而連帶影響了均價。該社區屋齡 10 年,近兩年的價格一路攀升,目前非一樓物件有一坪 26 萬的成交紀錄,而周邊 30 年以上的華廈,一坪 15 萬內都有機會入手。

至於房價飆漲部分,統計數據顯示以八堵站周邊的公寓漲幅最為明顯,近三年每坪單價從 9.9 萬元漲至 12.7 萬元,漲幅達 28.3%,謝欣亞分析表示,該區房價漲幅雖高,但因為房價基期較低,相比沿線各站的公寓產品,目前還是單價最低的,雖離捷運通車還有 9 年時間,但八堵車站有台鐵可搭乘,因此這兩年也備受青睞。

綜觀近三年基隆沿線周邊房價漲幅,整體以百福站的表現最佳,大樓均價漲幅 22.5%,華廈平均漲幅 15.1%,公寓平均漲幅 24%,基隆仁愛加盟店店長劉德鳳說,百福站跟北五堵站都是基隆比較靠近汐止的區域,而百福站搭乘台鐵到南港車站僅需 14 分鐘,交通十分便利,中古大樓每坪大約 25 萬元左右,高樓層 (4、5 樓) 的公寓還有 1 字頭,相比汐止而言,房價非常實惠,也有不少汐止居民前來購買。

謝欣亞補充,基隆捷運綜合規劃核定後 9 年通車,預計車距 6 分鐘 1 班。目前第一階段僅到八堵站,第二階段才規劃深入到基隆市區,惟路線部分,由於台鐵、捷運共容難度高,目前尚未定案。

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台中市消費力驚人,業績最強的台中新光三越及台中大遠百去年營收合計超過 400 億元,台中商場遍地開花,許多新案推動也以商場為行銷主軸,觀察各知名商場周邊房價,疫情前後房價強勢上揚,位於東區的三井 LaLaport 周邊房價四年多漲幅高達 50.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出,百貨商場及購物中心囊括消費、休閒、量販店及主題餐廳等,為當地擴充生活機能,近幾年演變為區域房市利多,低價區搭上疫情資金潮,促成房價大幅躍進。

綜觀各商場周邊房價走勢,三井 LaLaport 房價上漲 50.5%,今年第一季平均成交價每坪 29.8 萬元,從每坪不到 20 萬元增值逼近 30 萬元,位在北區的中友百貨周邊房價也成長 22%,今年平均房價每坪 27.2 萬元,反觀西屯區精華地段的 3 棟百貨周邊漲幅相對低,新光三越及大遠百周邊今年平均房價每坪 34.9 萬元,與去年相比價格略有回落,不過仍比 2019 年增加 11.9%,廣三 SOGO 今年平均房價 26.1 萬元,與疫情前相比僅成長 6.1%。

住商不動產西屯逢甲加盟店店東詹豐澤分析,不同區域百貨商場周邊房價漲幅不一,與主力買方及房價結構有關係,以七期兩大百貨為例,周邊豪宅林立,主力客群為高端買方,購買頂級豪宅以投放資金為主,價格波動不大,另一種買方考量不動產選擇性信用管制,會將購屋總價壓在 4000 萬元以下,除此之外,自政府大力打炒房,預售屋禁止轉售將投資人導入中古屋市場,但購屋流程與稅制的操作空間有限,買方以低價位為目標,且自用買方顧慮升息壓力也以低價物件為主,因此平均房價今年略為修正。

商場拉動區域房市的力道強,才剛動工的漢神洲際購物中心及尚在評估階段的超級娛樂城,周邊房價漲幅顯著,今年第一季漢神洲際購物中心周邊均價每坪 30.1 萬元,比疫情前高 37.4%,超級娛樂城均價約 27.8 萬,高於疫情前房價 26.9%,郎美囡指出,這兩大商場除了本身規劃吸金,交通更具優勢,漢神洲際在 74 快速道路旁,超級娛樂城位於烏日高鐵站,話題性十足,區域機能可期,新案價格帶動整體房價上升。

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代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023 年 4 月分數 47.6 分,分數較 3 月 48.1 分減少 0.5 分,對應燈號仍維持綠燈,已經「連 5 綠」。風向球六大構成項目中的來客組數、成交組數分數上升,但預售屋推案量、新成屋戶數分數下滑。

住展企研室經理成采錡指出,4 月風向球分數小跌一跤,是因為 3 月新建案市場推案大舉放量,儘管 4 月推案量也不低,仍較上月減少 1000 多億元。至於建案來人與成交組數表現,受惠於 329 檔期新案進場拉抬市況,4 月各區房市買氣稍有回溫,並以新北市況表現最佳。

正值新建案市場的傳統旺季,4 月北台灣預售屋推案量達 1000 多億元,大台北地區單一案量逾 15 億元以上的指標案有台北市 - 中山「睦月」、松山「伊邸」、大安「統創翼」、文山「岳泰峰華」,及新北市 - 三重「晴空大地」、板橋「馥華原真」、泰山「佳鋐運」等案。

北台灣今年 4 月完工釋出的新成屋戶數約 200 戶,但無單一案量逾 15 億元以上的指標案。

成采錡表示,隨著北台灣房市買氣小幅回溫,日前放緩推案步調的業者也重新踩下油門、推出新案,然而今年北台灣待售住宅建案數量已連續三個月上升,並在 4 月底逼近 1200 個,建案正面臨越來越大的競爭壓力。


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地緣政治影響,外國人購屋態度似乎有所改變。根據內政部公布外國人取得台灣不動產統計數據,土地與房屋移轉量雙減,但面積卻出現明顯消長。今年第一季土地取得面積超過3萬坪,比去年同期增加93.3%,建物面積僅5千多坪,較去年同期大幅減少59.6%。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出,房地合一稅制下,外國人賦稅壓力大,加上平均地權修正案上路後,也會影響以外國法人資產配置,不動產市場在今年第一季出現地熱房冷狀況,顯見外國人取得台灣不動產出現質變。

六都各有所愛,桃園屬意買土地

就整體取得狀況來說,建物為243棟,土地為704筆,分別較去年同期減少7.3%與12.8%,六都表現上,建物取得以台北市最多,今年第一季共60棟,面積共1,444坪,平均每棟約24坪,台中市建物取得面積位居第二,共1,094坪,以取得33棟估算,平均每棟約33坪,平均每棟取得的面積都不大。

而外國人取得土地大宗落在桃園市,共取得224筆、23,219坪,為六都中外國人取得土地唯一破萬坪的區域,新北市及台中市各取得超過1百筆土地,面積新北市3,182多坪,台中市1,569坪,至於南二都無論在土地或建物的取得數量都敬陪末座,顯見外國人購置台灣房地產多在中部以北。

郎美囡表示,台灣不動產租金投報率偏低,加上短期持有的稅制不友善,投資吸引力不高,惟經濟表現穩健,近幾年台商回流及國際企業部屬設據點,外國人置產仍維持一定量體,購買住宅、辦公室居多選擇首都台北市,此外,台中市位居台灣中心位置,南來北往快速,並具有諸多重劃區及科技園區的規劃,故外國人取得建物及土地數量也不少,不過,購置土地則偏好地價相對低,但又具有國際交通優勢的桃園市,也使其成為土地交易王。

地緣政治打買氣,擁抱長線為王

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示,過往外國人在台交易不動產應多為台商僑外資,不過在政策限制下,短期投機大門已關,加上政府對於洗錢防制的謹慎,轉進不動產需要更多準備,也因此在規劃上也比過往更為細膩,促使海外買家必須眼光放遠,偏偏台灣短期內地緣政治隱憂揮之不去,也讓外國人轉進不動產更為謹慎。

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彰化二林中科迅速發展,包括半導體封測大廠矽品精密、成運汽車二林電巴產業園區等紛紛進駐,帶來上萬工作機會,加速園區周邊房市升溫。其中彰化在地建商維瓦第建築團隊,配合縣府開發二林中科園區政策,推出「中科101」以及「中科A+」,吸引不少「中科新貴」目光。

目前中科二林園區已經有將近40家廠商核准進駐設廠,縣府、中部科學園區管理局也積極招商,二林園區可供上百工廠進駐,光是目前建廠完畢及建廠中的廠商,總投資金額就高達1136億,未來可創造上萬工作機會。

儘管目前民眾仍看不出來未來發展,但當地房仲可是超有感,有房仲業者表示,近來接到不少二林中科新貴買房、租房需求,通常這些員工多數都來自都市,因此看到二林、溪湖等主要生活圈房價,都覺得很便宜。

房仲說,近年最大變化就是大樓建案變多,二林中科生活區以二林、溪湖、員林為主要區域,溪湖比二林貴5至8萬,員林又比溪湖貴3至4萬,因此折衷多數民眾選擇溪湖,目前溪湖建案多數由二林中科或當地民眾購買,另一半則是房東購買,看準租屋需求增。

維瓦第建築團隊指出,他們在二林中科生活圈精華區溪湖推出商業區大樓「中科101」,在溪湖文教區推出「中科A+」,光過去這一年,維瓦第在大溪湖、二林地區就建設9棟大樓,以中科101來說就有120戶,可見二林中科園區的房市需求有多大。

維瓦第說,他們配合政府辦理「都市危險及老舊建築重建辦法」,申請耐震、智慧建築標章,提供更安全智能的居住品質,像是「中科101」,就是南彰化地區首件雙標章認證的開發案,為二林中科生活圈開啟建築新的里程碑。

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根據國家科學技術委會統計,2018年美中貿易戰以及2020年全球新冠疫情影響之下,台灣科技產業受惠於全球轉單效應帶動,新竹、中部及南部3大科學園區自2018年營業額2兆5960億元,逐年成長至2022年營業額已經突破4兆2664億元,創下新高紀錄。



永慶房產集團根據2018年至2022年5年期間3大科學園區與園區所在都會區中古屋買賣實價登錄資料彙整,發現3大科學園區周遭中古屋房價明顯上漲,其中以南部科學園區近5年房價漲幅突破6成最為突出,中部科學園區房價漲幅則與所在地台中市縣市相當,園區題材利多相對較不明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,依據2018年至2022年平均房價漲幅數據發現,3大科學園區中,南部科學園區與新竹科學園區近5年房價漲幅均超過6成,其中,南部科學園區5年漲幅高達67.7%,將近7成,新竹科學園區漲幅則為63.1%,中部科學園區漲幅則以39.3%位居第3。

陳金萍說,南部科學園區位於善化區新市區交界,距離台南都會區相對較遠,園區從業人口更傾向在園區附近租房或購屋,讓台南科學園區周邊房市近年的快速成長,主要受惠於台積電宣布3奈米製程進入量產投資擴廠影響,吸引國際半導體大廠艾司摩爾(ASML)、GOOGLE及多間半導體中下游供應商進駐,創造了大量的就業機會。加上不動產價格相較於中、北部便宜,因此,吸引不少投資、置產族群搶進,房價呈現漲勢,近5年平均單價從2018年15.5萬元成長至2022年26.0萬元,單價從「1字頭」漲至「2字頭」,漲幅高達67.7%,居全台科學園區之冠。

至於新竹科學園區則是台灣發展最早的科學園區,也是最知名的科技產業聚落。陳金萍說明,新竹科學園區周邊房市交易主要是受惠竹科就業人口成長動能支撐,據統計竹科就業人數於去年12月已達17萬5217人,占新竹縣市人口將近17%,竹科新貴所得高且收入穩定,在購屋、置產剛性需求強勁下,周邊房市交易火熱,買盤穩健使房價持續走高,住宅單價從2018年23.6萬成長至今年38.5萬元,是3大園區中房價最高的地區,5年房價漲幅達63.1%。

若再進一步觀察3大園區以及座落縣市的房價漲幅可以發現,園區題材效應是可被複製的,3大科學園區5年漲幅均超過縣市漲幅,陳金萍指出,3大科學園區中,新竹科學園區與南部科學園區漲幅明顯高於新竹縣市與台南市,新竹科學園區5年房價漲幅63.1%,而新竹縣市漲幅則為50.8%,南部科學園區漲幅高達67.7%,台南市漲幅則為49.0%,顯示科學園區的磁吸效應明顯,在產業聚落、就業機會、人口紅利加持下,購屋需求穩定成長,也推升房市交易價格。

中部科學園區與台中市整體房價漲幅相當,陳金萍指出,中部科學園區鐵、公路交通便捷且鄰近台中都會區,園區從業人口約5.5萬人占台中人口比例不到2%,加上台中市近年積極推動市地重劃,房屋供給相對充足,加上比價效應下,園區題材外溢效應明顯,轉往沙鹿、龍井、大雅等區域,形成縣市房價呈現均質成長的狀況。

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台灣房價持續走高,使購屋坪數越來越小,就連豪宅產品也不例外。永慶房屋統計2018年和2022年五年間,七都豪宅單價、坪數和平均總價的變化,新竹縣市豪宅平均房價漲幅最高,突破3成;台北市豪宅縮水最嚴重,平均總坪數減少15.4%。比較七都豪宅平均總價的變化,台北成七都中唯一出現降價的縣市,降幅5.4%。

永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)
永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)

新竹豪宅房價漲幅31.9% 遠甩其他直轄六都

七都豪宅平均單價除北高兩縣市漲幅相對溫和,分別只有7.0%和6.9%之外,其餘五都均有12%以上的漲幅。其中新竹縣市漲幅最為驚人,高達31.9%。如此高漲幅也讓新竹縣市從2018年的第五名,到了2022年以49.2萬元的水準擠下高雄的44.9萬元,躍升第四。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮,近幾年匯聚大量的高薪科技人才。根據財政部2022年年中發布的全國綜合所得總額統計,新竹市以平均112.7萬元居冠、新竹縣以100.4萬元位居第三。全台最富有村里第一名,綜合所得總額平均數高達新台幣301.2萬元的關新里,也位於新竹市。竹科新貴們如今已成為全台口袋最深的購屋主力族群之一,也明顯拉抬新竹豪宅房價漲幅。

七都豪宅全面變小 台北縮水最劇 台南近200坪最大

在坪數部分,七都豪宅都出現變少的狀況。台北豪宅縮水最嚴重,五年間減少了15.4%,其次是桃園,則有12.9%的減少。若以實際坪數來看,桃園減少23.2坪最多,其次才是台北市。陳金萍指出,由於土地成本、建材與人工成本持續攀升,也為了避免讓豪宅總價上漲太過劇烈,許多建商往往以減少坪數的方式因應之,才使得豪宅坪數逐漸變少。

2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化
2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化

值得注意的是,七都中台南豪宅坪數縮水最少,五年間坪數僅減少7.8坪,降幅3.8%。2022年平均坪數也有近200坪空間,比第二名的桃園市還多出41坪空間,幾乎是一套三房產品。

至於七都豪宅的平均總價,台北市出現5.4%的降幅,是七都中唯一下降的縣市。其餘六都中,除高雄市增幅相對和緩外,其餘縣市均有10%以上的增幅,新竹縣市以17.2%的增幅位居第一,而就實際金額而言,新北市豪宅在五年內總價增加超過1000萬元,金額最大。陳金萍分析,台北豪宅價格居高不下,坪數也出現縮水狀況,使得部分豪宅客群也開始從台北蛋黃區外移到蛋白區尋覓CP值更高豪宅產品,使得新北豪宅總價持續攀高。

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藏壽司成為房價指標?台灣房屋彙整南二都、嘉屏6家藏壽司周邊1公里房價,發現周邊房價2年漲幅分別為2~35%不等。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,許多大型連鎖店進駐區域前,都會先做過人口消費力評估,如便利商店、蝦皮店到店等,故可做為房屋前景參考指標之一。

藏壽司2021年陸續進駐南台灣嘉義、台南、高雄、屏東地區,陸續開設了6間大型街邊店,根據台灣房屋統計,6店近2年房價,「台南中華西路店」、「屏東勝利路店」漲2%,「高雄時代大道店」漲幅約16%,「嘉義博愛路店」及「台南開元路店」則約20%漲幅,「高雄岡山店」,漲幅則突破35%。

李家妮說,大型連鎖店進駐任何商圈前,都會有專業團隊評估當地消費力,包括未來潛力及現有人口消費力兩大部分,而店家陸續進駐後,亦會拉抬當地機能,起到相輔相成的效果,讓當地房市更有撐。

台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示,藏壽司高雄岡山店,就位在岡山最夯的「樂購廣場」,除了藏壽司,周邊亦集結了包括UNIQLO、無印良品、NET、健身工廠等大型街邊店,串聯整體商機更加活絡,區內亦擁有秀泰影城、高醫岡山醫院、岡山文化中心,並有捷運南岡山站繞行,交通機能便捷,鄰近就是87期重劃區,整體生活圈未來發展可說利多無窮。

曾培宜說,此生活圈交易量多集中在介壽東路以北的火車站商圈,像是指名度相當高的國宅社區勵志新城,交易表現就相當熱絡,另外,鄰近樂購廣場周邊因新大樓建案稀有,單案推出更顯搶手,像是位於和平國小附近的新大樓案,2020年預售階段,成交均價約落在16~17萬元左右,成屋後近一年平均單價已衝上2字頭,更有屋主最高以每坪26.6萬元成交,每坪增值達10.9萬元獲利轉手,也助攻區域房價漲勢明顯。

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打房一波波,升息已連續5度,台北市房價也終於鬆動了!根據今(27)日最新出爐的台北市2023年4月動態月報指出,房價已連續2個月從史上最高點下跌,目前每坪標準住宅單價下修至58.25萬元。

根據今天最新公布的台北市地政局4月動態月報,台北市房價已經連鎖下跌2個月。

最新出爐的2023年1月全台北市住宅價格指數,為115.47,較前月115.68下降0.18%;較去年同期112.73上升2.43%。

至於全台北市標準住宅,平均總價約1,829萬元,標準住宅單價每坪58.25萬元。

包括大樓、公寓、小宅,3大類型產品,全部同步下跌。

而史上最高點,則在2022年11月的每坪58.54萬元。

而最新的大樓住宅價格指數為119.88,月減0.15%;至於公寓,住宅價格指數111.19,月 降0.61%;小宅住宅價格指數110.48,較前月 下降0.90%。

台北市地政局指出,觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢,月線全面下跌;季線大樓維持上漲,其餘下跌;半年線小宅持續下跌,其餘上漲。

在交易量方面,地政局指出,1月台北市房市交易量減少22.45%,年減20.61%,實價登錄交易件數570件。

交易總額139.08億元,較前月減幅20.29%,較去年同期則萎縮32.27%。

觀察台北市各行政區的表現,其中有2區增加、10區減少。

交易量增加的行政區,為中正區、士林區,較前月分別增加 18.52%、8.70%;減幅最大為南港區,較前月減70.73%。

各行政區交易總額依序由中山區 24.92 億元、內湖區 23.39 億元及大安區 20.43 億元位居前 3 名。

總額最少為南港區,僅 2.51 億元,總額最高的中山區與最低的南港區,差約 8.93 倍。

交易總額增幅最大為內湖區,較前月增加 25.28%。

減幅最大為南港區,較前月減少 76.21%。

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政府打炒房數箭連發、連同升息等利空下,對房市無疑是雪上加霜,但全台 15 大行政區房價卻絲毫不受影響,反而逆勢上漲再創新高。根據《591 實價登錄》統計 2023 年首季七都各行政區中漲幅最多的是台中市東區,今年首季房價正式突破 3 字頭,寫下年增逾 3 成的佳績。

另外,新竹市香山區、新北市八里區、台南市安南區等蛋白區,也有超過 2 成的漲勢,顯示房價沒有最貴只有更貴。

統計顯示,2023 年第一季房價增幅最多的地方是台中東區,東區近年建設利多加上三井 LALAPORT 於今年初正式開幕,替該區帶來人潮與就業機會,其中區域內新成屋「台中新站」單價直逼 5 字頭,連帶拉抬東區房價,寫下年增逾 3 成的佳績。而一旁的太平也不遑多讓,擁有便捷的台 74 號快速道路、台鐵高架化等交通建設,加上受到北屯與東區房價外溢效應影響,成為台中首購熱區。

房價漲幅超過 2 成的則有新竹香山,2023 年首季房價揮別 1 字頭,新竹近年以竹北及東區房價領漲,不過香山去年在公道三路開通下增添利多,縮短與竹科、市區或其他外地交通的便利性,同樣受惠的還有相鄰的北區,與去年首季相比也有逾 1 成漲幅,北區除了金雅重劃區高價位區段外,也有不少小資族轉往南寮漁港周邊 2 字頭區域購屋。

今年首季房價創新高的還有新北八里,在淡江大橋、八里輕軌等建設利多加持下,處於雙北房價親民區的八里,獲得小資族青睞。再來則是台南此次唯一入榜的安南區,受惠北外環道路縮短與南科間的距離,區域內的九份子重劃區吸引南科新貴置產。

高雄大寮是此次榜上房價最親民的行政區,今年首季成交單價僅 13.3 萬元,大寮位於捷運沿線,未來還有重劃區及商場開發計畫,吸引鄰近的的鳳山、三民、屏東等地購屋族。而相鄰的鳳山今年房價也正式站上 2 字頭,鳳山除了既有的捷運橘線,未來還有黃線行經,建設方面則三井 LALAPORT 等商場規劃,在人口紅利及建設利多下,房市持續熱絡。

房價漲幅超過 1 成的還有新竹縣湖口鄉,區域除了湖口工業區支撐購屋及租賃市場之外,房價 2 字頭的王爺壟重劃區,吸引新竹首購目光。而台中另一上榜的行政區則是烏日,首季成交價站穩 3 字頭,烏日高鐵特區挾帶三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案的優勢,也是建商積極搶進的兵家必爭之地,前景備受期待。

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升息、打炒房政策等利空頻傳,過去節節上漲、居高不下的房價上漲動能消失,都會區房價也開始鬆動。根據信義房屋公布3月的房價大台北月指數顯示,台北市房價自去年10月高點以來,至今年3月下跌6%,已回跌至一年前水準,跌幅更甚於房價相對穩定的新北市。

該指數顯示,台北市3月房價指數為142.4,月減2.53%、年減0.34%;新北市房價指數為172.43,月減0.01%、年增4.53%。

雙北在2018年以來的房價上漲潮中,多呈現同步走揚的走勢,不過在去年下半年創下歷史高點後,走勢紛歧。

台北市在去年10月創下歷史高點以來,6個月中有5個月下跌,半年間跌幅已經達6%;新北市雖然有波動,不過,在相對穩定的剛性需求買盤支撐之下,仍舊處於高檔的位置,目前房價水位與去年第三季的高點差距並不大。

全台各地房市在這波景氣熱潮中,房價紛紛在去年下半年達到高峰,不過隨著全球經濟不確定性提升、國內升息啟動、打房政策發酵、預售市場低迷,房價漲幅收歛,部分房價也開始微幅修正,過去房價最穩定的台北市房價也因剛性需求買盤外溢、精華區高價區段及高端產品成交趨緩,而有較明顯鬆動。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,指數反映房價已經漲不動,未來呈現盤整機率較高,未來怎麼修正,還要觀察未來幾季狀況,整體交易呈現交易時間拉長,且議價空間略增,接下來要觀察房市是否有足夠韌性,如何進行這波景氣修正循環。

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報復性旅遊讓觀光業一飛衝天,依據觀光局統計,2022 年全台旅館平均房價每晚 4195 元,一年成長 11%,其中南投縣旅館平均要價 1.5 萬元,爲縣市房價天花板,如此蓬勃發展也吸引外資投入,根據經濟部資料,去年華僑及外國人來台投資住宿及餐飲業共 7494 萬美元 (新台幣 22.9 億元),比 2021 年投資金額多了 20%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,台灣雖小但地貌豐富,有山、海、溫泉等多種自然景觀,原本觀光勝地的房價就不低,經由政府逐步鬆綁防疫措施並以各項補助刺激觀光,國人風行國旅再推升房價,許多投資人看好產業發展優先布局,近幾年也陸續有企業經營者與國際集團合作在台開設飯店。

比較各縣市旅館平均房價,價格親民的縣市不多,平均一晚 3000 元以下者有基隆市、新竹市、台中市、苗栗縣、嘉義市及金門縣,每晚要價最高為南投縣,平均 1 萬 5151 元,是唯一房價破萬的縣市,郎美囡指出,南投縣有許多天然景觀景色宜人,包含仁愛鄉的清境、魚池鄉的日月潭,都有高價位的觀光旅館,國旅興盛讓房價居高不墜,知名旅館飯店儘管價格高昂,假日仍然一房難求。

在平均房價漲幅表現上,則是嘉義縣的房價漲幅最高,去年平均房價 5988 元,年增 34.1%,住商不動產嘉義故宮南院加盟店吳宗翰店東分析,嘉義縣除了有熱門景點阿里山,這幾年觀光產業受到高鐵及故宮南院的帶動,國內觀光人潮大增,許多飯店設點於嘉義縣,地方政府力推光觀,蒜頭糖廠去年開通觀光小火車聯通高鐵站,未來還可行駛進故宮南院,觀光元素豐富,有利於當地住宿業及餐飲業成長。

觀光旅館去年房租收入年增 51%,收入共計 197 億元,餐飲收入雖然成長幅度 23.5% 不如房租亮眼,但收入金額高達 208 億元超過房租收入,郎美囡指出,疫情期間重創住宿及餐飲業,透過政府各項補助方案及疫情趨緩,不僅國人風行國內旅遊,台灣美食享譽國際,國境開放後國際旅客瞬間成長,觀光型商圈重振旗鼓,店家逐一回歸,有助於降低商圈店面空置率。

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台中捷運綠線本周將迎來通車2周年里程碑,單月運量也已突破百萬人次,帶動站點周邊房價跟著歡聲雷動!根據實價資料統計,2年來房價漲幅最高的前三名站點,全都位於北屯區,其中「北屯總站」房價狂漲近5成!因有七期撐腰,「這三站」成為綠線的房價領先群。

台灣房屋根據實價資料統計,中捷通車2周年來,今年Q1,各站房價全數漲逾1成!其中「北屯總站」今年Q1均價33.5萬元,較2021年同期上漲46.4%,勇奪中捷綠線漲幅冠軍!「舊社站」也價揚逾4成,以45.8%的漲幅居次;「松竹站」則從21.1萬元大漲到28.3元,揚升34.1%奪下漲幅季軍。

台灣房屋北屯特區富譽特許加盟店東阮俊乾表示,漲幅最高的北屯總站、舊社站與松竹站,都緊鄰北屯區近年快速發展的總站特區、單元12重劃區。2、3年前因兩大新興重劃區的新案尚在興建中,區段的成屋交易,大多集中在外圍的中古社區,使均價落在2字頭。

阮俊乾說,近期捷運站周邊新案已陸續完工,由於新案的購地與營造成本皆高,加上捷運通車後,重劃區發展逐漸到位,包括美商好市多賣場、大地商場、總站夜市都已營運,所以現今新成屋行情紛紛站上3、4字頭,整體均價也較通車前明顯成長。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,近年房市因剛需扎實、成本追高,整體價格持續走升,加上捷運利多發酵,使站區周邊房價漲勢明顯,不過,相較於新興重劃區的站點動輒上漲3、4成,成熟市區的捷運站,周遭漲幅多半落在15%~25%之間,漲勢相對平緩,一來是成熟市區的房價基期較高,易稀釋漲幅;二來則因鬧區開發飽和,新案釋出較少,使房價欠缺高價新案帶動,導致成長動能相對保守。

今年Q1中捷綠線的各站房價,以「市政府站」均價37.2萬元最高,「水安宮站」、「文心森林公園站」分別以33.8萬元、33.7萬元名列二、三名。

陳定中表示,房價最高的三站,都與台中房價領頭羊的七期重劃區為鄰,目前七期不但新案屢見8字頭以上高價,連屋齡10~20年的中古社區,都不乏4、5字頭的成交行情,也讓這三站在七期的強力撐腰下,成為綠線的房價領先群。

第一建經研究中心副理張菱育表示,台中捷運通車2周年,現今單月運量已突破百萬人次,隨著利用率穩定成長,台中買家「逐捷運而居」的情況也會愈來愈鮮明,其中,「距離捷運站500公尺以內」的物件,受軌道利多加持的效益鮮明,銀行的放貸心態也會相對積極,即便是屋齡稍高的中古屋,也有機會獲得比一般物件更好的貸款額度,所以有意爭取高成數房貸的買家,可鎖定捷運沿線布局。

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